Deutsche REITs: ein Vergleich mit dem DAX

Welchen Beitrag leisten Immobilienaktien zur Portfolio-Diversifikation? Und wie schneiden sie in Sachen Performance ab? Eine zweiteilige Mini-Studie.

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In der US-amerikanisch geprägten Investmentliteratur werden immer wieder REITs, also Immobilienaktien, als eigene Anlageklasse ins Spiel gebracht, die einerseits hübsche Renditen zu bieten hat und andererseits dank hoher Ausschüttungsrenditen auch geeignet ist, ein Portfolio zu stabilisieren. Als Beleg für die Attraktivität von REITS dienen regelmäßig und erwartungsgemäß historische Daten aus den USA. Immerhin hat die weltgrößte Volkswirtschaft auch den weltgrößten und nebenbei ältesten REIT-Markt zu bieten. Allerdings gibt es ja auch in Deutschland seit dem Jahr 2007 börsennotierte REITs: Deshalb, und weil die USA so weit weg sind, habe ich mir jetzt endlich einen lang gehegten Traum (*hüstel*) erfüllt und einmal geschaut, welchen Diversifikationseffekt die hiesigen REITs so zu bieten haben.

Langjährige Besucher dieser Website dürften wissen, dass ich heftigst mit REITS sympathisiere, wenn es um Immobilieninvestments geht. Schließlich sind sie sehr transparent, im Vergleich zu anderen Immobilieninvestments sehr liquide handelbar, und sie haben auch nicht mit dem Fristentransformationsproblem zu kämpfen, das den offenen Immobilienfonds in ihrer ursprünglichen Form das Genick gebrochen hat. Speziell bei den deutschen REITs kommt zudem hinzu, dass sie aufgrund gesetzlicher Vorschriften eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen, einen extrem hohen Anteil ihres (HGB-)Gewinns ausschütten und zudem als Immobilienbestandshalter fungieren müssen. Alle drei Punkte zusammen führen dazu, dass G-REITs sehr gut zu der von den US-Investmentautoren vorgegebenen REIT-Charakteristik passen: Sie besitzen Immobilien, die ungefähr zur Hälfte mit Eigenkapital finanziert sind, vermieten diese und schütten die entstehenden Gewinne an ihre Eigentümer aus. Sie bieten mithin durchaus Renditechancen, sind aber als relativ risikoarme Unternehmen mit extrem einfachem Geschäftsmodell ausgestaltet. Kein Vergleich mit dem wilden Durcheinander verschiedenster REIT-Formen in den USA oder anderswo auf der Welt. Sondern: Stabilität. Zumindest in der Theorie.

Deutschland: eine übersichtliche REIT-Landschaft

Wie aber sieht die Praxis aus? Nun, zunächst einmal sehr übersichtlich. In Deutschland existieren nämlich lediglich drei REITs – Alstria Office, Hamborner und Fair Value – deren Größe zwischen Micro Cap und Small Cap schwankt. Ein vierter REIT, Prime Office, ist nach einer Fusion bereits wieder Geschichte. Und obwohl das Anlageuniversum derart klein ist, gibt es sogar einen eigenen Börsenindex nur für deutsche REITs, den gegen Ende des Jahres 2007 eingeführten RX REIT. Dessen Entwicklung von Anfang Januar 2008 bis Ende September 2014 habe ich mir für diese kleine Studie angeschaut – und sie mit der des DAX verglichen.

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Gesamtrendite des RX REIT seit Beginn des Untersuchungszeitraums ist negativ. Am 2. Januar 2008 schloss der RX REIT bei 930,2 Punkten, am 30. September 2014 bei 787,1 Punkten. Und zwischendurch gab es einen ziemlich wilden Ritt (siehe Tabelle 1). Die Gesamtrendite in diesem Zeitraum lag somit bei -15,38 Prozent. Das entspricht einer jährlichen Rendite von -2,36 Prozent – und das bei einer Volatilität von 28,48 Prozent. Zum Vergleich: Der DAX hat Anlegern im selben Zeitraum eine Rendite von +2,54 Prozent pro Jahr gebracht – bei einer Volatilität von „nur“ 24,17 Prozent.

Tabelle 1: Die Performance des RX REIT im Vergleich mit dem DAX

  Rendite p. a. 08-14 Vola 08-14 Rendite p. a. 09-14 Vola 09-14
DAX 2,54 % 24,17 % 11,96 % 21,13 %
RX REIT -2,36 % 28,48 % 8,83 % 24,59 %

Die schlechte Performance geht maßgeblich auf das Jahr 2008 zurück, in dem eine Immobilienkrise in den USA sich zur globalen Finanzkrise auswuchs. Der RX REIT verbuchte damals einen Verlust von 49,07 Prozent, der Verlust des DAX lag lediglich bei 39,49 Prozent. Ich habe deshalb ein wenig hin und her überlegt, ob es fair ist, das Jahr 2008 in die Betrachtung einzubeziehen – schließlich dürfte es sich um das schlimmste Börsenjahr überhaupt für Immobilienaktien gehandelt haben und kann daher vermutlich eher nicht als Blaupause für die Zukunft dienen. Aber es gehört nun einmal dazu, und der Schönfärberei wollte ich mich auch nicht schuldig machen.

REITs schneiden auch in jüngeren Jahren schlechter ab als der DAX

Selbst wenn man das doch versucht und nur die Zeit ab 2009 als Vergleichsgrundlage nimmt, schneiden REITS übrigens schlechter ab als der DAX. Die jährliche Rendite des RX REIT liegt dann bei 8,83 Prozent, die des DAX aber bei 11,96 Prozent. Und auch die Volatilität des RX REIT ist nach wie vor höher. Sie beträgt nämlich 24,59 Prozent – der DAX bringt es lediglich auf 21,13 Prozent. Meine Statistik-Kenntnisse verlassen mich an dieser Stelle. Ich habe jedoch den Verdacht, das hängt nicht unbedingt mit einer naturgegeben höheren Volatilität der REITs zusammen, sondern möglicherweise vor allem mit der Tatsache, dass ein Index mit lediglich drei Mitgliedern nun einmal zu höheren Schwankungen neigt als ein Index mit 30 Mitgliedern.

Tabelle 2 zeigt noch einmal die Renditen des RX REIT in jedem einzelnen Jahr im Vergleich mit dem DAX. 2009 war das einzige Jahr, in dem die REITs signifikant besser abschnitten. Und in diesem Jahr (nicht in der Tabelle) liegen REITs mit mehr als 11 Prozentpunkten vorne. Ansonsten galt bisher eher die Regel: Geht es bergauf, fällt der RX REIT zurück, geht es bergab, ist er voll dabei.

Tabelle 2: Die Jahresrenditen des RX REIT im Vergleich mit dem DAX

  2008 2009 2010 2011 2012 2013
DAX -39,49 % 23,85 % 16,06 % -14,69 % 29,06 % 25,48 %
RX REIT -49,07 % 36,84 % 17,15 % -14,46 % 4,23 % 5,04 %

Bis hierhin ist das Bild also ein eher trübes, zumindest für Freunde des G-REIT. Aber man soll die Flinte ja nicht zu früh ins Korn werfen – daher habe ich die Daten noch ein wenig weiter gequält. Was dabei herausgekommen ist, steht dann in wenigen Tagen im Mittelpunkt des nächsten Beitrags zum Thema REITs in Deutschland.

Quelle für alle Daten: ariva.de, eigene Berechnungen – ohne Gewähr für Fehlerfreiheit.

Foto: alstria Office REIT AG

Offenlegung: Ich halte Aktien von zwei der drei REITs im hier besprochenen RX REIT Index (zum Glück habe ich sie aber nicht am 2. Januar 2008 erworben).

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4 Responses

  1. Stefan sagt:

    Mit Reits kenne ich mich bislang noch gar nicht aus. Sicherlich interessant, aber für mich sind Immobilien-Anlagen immer etwas undurchsichtig, deshalb bleibe ich wohl am Rand stehen und gucke nur zu.

  2. Covacoro sagt:

    Hamborner REIT habe ich mir Ende August angeschaut und meine Gedanken kann man hier nachlesen: „(http://www.de.sharewise.com/aktien/DE0006013006-hamborner-reit/analyse/2014083023025801/Kursziel_9_Euro_Solide+Mieter%2C+solide+Dividende)“:http://www.de.sharewise.com/aktien/DE0006013006-hamborner-reit/analyse/2014083023025801/Kursziel_9_Euro_Solide+Mieter%2C+solide+Dividende
    Unter der Empfehlung ist auch das Chart im Vergleich zum DAX und man kann sehen, dass zumindest die Turbulenzen im September/Oktober von dieser Art langweiliger Aktie besser überstanden wurden. Im übrigen: ein Index mit nur 3 Werten ist doch kein guter Maßstab, er wird durch die Gewichtung und Einzelergebnisse sehr stark bestimmt. Sollte man die Volatilität daher nicht ganz außen vor lassen, bei diesem Vergleich? Daher würde ich vorschlagen, die Jahresrenditen der 3 Einzelwerte im Vergleich zu DAX und RX-REIT zu posten, das sollte es deutlich machen oder eben auf den amerikanischen Markt ausweichen, wo es mehr REITs gibt und ein Index aussagefähiger ist.

  3. Holger sagt:

    Hamborner habe ich mir zuletzt 2008/9 näher angeschaut. Ich meine mich zu erinnern, dass die Aktie selbst damals ein Muster an Stabilität war (relativ gesehen). Wobei jetzt Land im Duisburger Norden erst mal nicht besonders attraktiv klingt.

    Was den Index mit 3 Aktien angeht, bin ich ja bei Dir. Aber ist es dann wirklich besser, auf die drei Einzelwerte auszuweichen? Dann kriegt man ja erst recht kein eindeutiges Bild einer Anlageklasse hin.

    Der amerikanische Markt ist natürlich super für so etwas – allerdings auch schon so intensiv ausgeforscht, dass ich auch einfach in ein x-beliebiges Buch schauen kann, wenn ich wissen will, wie die REITs dort abschneiden. Aber den kleinen, dauernotleidenden deutschen REIT-Markt mal zu betrachten, fand ich irgendwie spannend.

    Viele Grüße
    Holger

  4. Covacoro sagt:

    Die Q3-Zahlen heute waren jedenfalls wieder „robust“. Nix spektakuläres, aber das erwartet ja auch keiner.
    http://www.hamborner.de/Pressemitteilungen.245.0.html

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