Nach langem Überlegen habe ich mich entschieden: Offene Immobilienfonds sollen auf Dauer nicht mehr zu meinem Depot gehören Dafür gibt es einige rationale Gründe, aber auch einen eher emotionalen. Die Dinger wurden mir zusehends unheimlich.
Die Konsequenz daraus: Von meinen drei Positionen habe ich zwei bereits verkauft. Der CS Euroreal und der SEB Immoinvest sind schon weg. Der Axa Immoselect dagegen ist noch da - ich werde ihn ja auch nicht los. Noch ist er nicht für die Anteilsrücknahme geöffnet. Na ja, Verkaufspanik habe ich noch nicht.
Gründe gegen Offene Immobilienfonds
Der Rauswurf führt zu einer (mehr oder weniger) dauerhaften Änderung meiner Ziel-Asset-Allocation: 40 Prozent Aktien, 30 Prozent Anleihen, 20 Prozent Immobilien (ausschließlich REITs und andere Immobilienaktien), 10 Prozent Rohstoffe. Vorher waren Anleihen und Immobilien gleich gewichtet, der REIT-Anteil lag aber nur bei 15 Prozent. Offene Immobilienfonds machten also 10 Prozent des Portfolios aus.
Jetzt aber zu den Gründen des Rauswurfs. Die sehen im Großen und Ganzen so aus:
- Das Bewertungsmodell nervt: Ich bin wirklich kein Untergangsprophet und ich unterstelle auch nicht der ganzen Branche, dass sie korrupt ist. Aber das von den Offenen Immos genutzte Modell zur Immobilienbewertung ist einfach undurchschaubar und wenig marktnah. Von der Fondsgesellschaft bestellte Experten bewerten die Fondsimmobilien mithilfe des Ertragswertverfahrens. Dabei haben die Experten naturgemäß gewisse Spielräume. Und gewisse Anreize, nicht zu negativ zu bewerten: Sie werden schließlich von der Fondsgesellschaft bezahlt. Mir ist ein transparenteres Bewertungsverfahren lieber: die Kursermittlung an der Börse. Das führt zu Schwankungen, ist aber transparent und beinahe immer fair.
- Der hohe Cash-Anteil: Offene Immobilienfonds sind so konstruiert, dass sie jederzeit einen Teil ihrer Anteilseigner auszahlen können müssen. Also halten sie kurzfristige Liquidität vor. Die dürfte ungefähr mit dem Geldmarktsatz verzinst werden. Ich will aber in Immobilien anlegen - nicht zu 80 Prozent in Immobilien und zu 20 Prozent in Cash. Cash habe ich schließlich selbst. Vorteil REITs: Sie kommen mit deutlich weniger Cash aus.
- Das Problem der Fristentransformation: Offene Immobilienfonds haben ein grundlegendes Problem: die Fristentransformation. Sie müssen aus einer langfristigen, illiquiden Anlage (Immobilien) eine kurzfristig verfügbare, liquide machen - Fondsanteile eben. Das ist letztlich der Grund dafür, dass sie ständig Cash vorhalten müssen. Es ist aber auch der Grund für die komplizierten Regeln zur Fondsschließung, die letztlich dazu dienen, den freien Markt für eine begrenzte Zeit einfach abzuschaffen. Kann das gut sein?
- Asymmetrisches Risiko: Diese Ausschaltung des Marktes als Schutzmechanismus in Verbindung mit der bei den meisten Immobilienfonds verdächtig schnurgeraden Kursentwicklung über alle Marktphasen hinweg weckt bei mir einen Verdacht: Die scheinbare Risikolosigkeit der Offenen Immobilienfonds könnte letztlich durch die Gefahr eines Schneeballeffekts erkauft sein. Oder: Alles geht schon lange gut - und wahrscheinlich auch noch lange. Es besteht aber eine sehr geringe Gefahr, dass die etablierten Regeln irgendwann nicht mehr ausreichen, um eine Panik der Anleger auszuschalten. Dann kommt es vielleicht doch irgendwann zu Zwangsliquidationen von Offenen Immobilienfonds - mit entsprechend hohen Wertverlusten. Mir sind die ständigen Wertschwankungen von REITs dann doch lieber.
- Die Rendite: Ich bin überzeugt, dass REITs eine höhere Renditeerwartung und niedrigere Kostenbelastung haben als Offene Immobilienfonds.
Natürlich gibt es sicher auch gute Gründe für Offene Immobilienfonds. Für mich haben die aber inzwischen weniger Gewicht als die Gegenargumente.
Designed by Remark Webdesign!
Ja, ich kann Ihre Anlageentscheidung gut nachvolliehen. Ich stehe offenen Immobilienfonds auch sehr kritisch gegenüber. Eine Frage, die mich umtreibt, ist, wie man als “kleiner” Privatanleger überhaupt verünftig die Anlageklasse Immobilien mit ins Portfolio nehmen kann?
Für den Kauf einer Wohnung, eines Büros oder dergleichen fehlt normalerweise das nötige Kleingeld. Man müsste höchstens einen Kredit aufnehmen.
Und dann sollte man sich aus Gründen der Risikostreuung natürlich am besten nicht nur eine Immobilie, sondern ein Portfolio von Immobilien kaufen (möglichst in verschiedenen Regionen). Aber wer kann das schon?
Bleiben doch am Ende nur irgendwie Fonds. Aber die sind ja, wie ich auch der Meinung bin, irgendwie dubios. Also: Wie kann man die Anlageklasse Immobilien in einem kleinen Privatanleger-Vermögen adäquat abdecken? Mir fällt hier aus dem Stand jedenfalls keine Antwort ein.