Wie können Kleinanleger in Immobilien investieren?
Dr. Peterreins hat die Frage vor einigen Tagen zu meinem Artikel über die Risiken und Nachteile Offener Immobilienfonds gestellt: Wie können Kleinanleger sinnvoll in Immobilien investieren und damit von den Vorteilen dieser Anlageklasse profitieren? Ich nehme an, er selbst hat für sich ohnehin schon eine Antwort auf diese Frage gefunden, will aber versuchen, auch aus meiner Sicht zu antworten. Also: wie?
Die Vorteile von Immobilien als Geldanlage lassen sich recht präzise auf den Punkt bringen: die Aussicht auf durchaus attraktive Renditen, die zudem nicht unter der Inflation leiden sollten, und eine geringe Korrelation zu Aktien und Anleihen. Dadurch können Immobilien einen guten Beitrag zur Diversifizierung eines Portfolios leisten, also zur Risikostreuung. Aber wie schafft man es nun als Kleinanleger mit einem Vermögen von vielleicht 50.000 Euro, an diesen Vorteilen teilzuhaben. Grundsätzlich stehen vor allem vier Anlageformen zur Auswahl: Offene Immobilienfonds, REITs und andere Immobilienaktien, Geschlossene Immobilienfonds und ein Eigenheim oder eine eigene Immobilie, die vermietet wird.
Offene Immobilienfonds als Geldanlage für Kleinanleger
Offene Immobilienfonds wurden mit Blick auf Privatanleger entwickelt und kommen deren typischen Wünschen auch prima entgegen: Sie sind liquide handelbar - über Fondsbörsen aber auch über die Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft. Sie suggerieren Sicherheit, denn ihre Kurse schwanken kaum. Gleichzeitig können sie als Anlageklasse auf stattliche Vergangenheitsrenditen verweisen, die stets über der Inflationsrate lagen. Und man kann schon mit geringen Beträgen in sie investieren - ob im Sparplan oder als Einmalanlage.
Natürlich sind aber auch Offene Immobilienfonds keine eierlegenden Wollmilchsauen: Im Zuge der Finanzkrise des Jahres 2008 mussten viele von ihnen die Rücknahme von Anteilen aussetzen, weil ihre flüssigen Mittel knapp wurden. Den Anlegern blieb nur der Verkauf über die Börse. Einige Fonds sind bis heute dicht. Einer von ihnen, der Morgan Stanley P2 Value, musste sein Immobilienvermögen sogar um einen zweistelligen Prozentsatz abwerten. Auch Offene Immobilienfonds können als stattliche Verluste bringen. Das wiegt umso schwerer, als sehr viele sicherheitsorientierte Anleger in diese Fonds investieren, die mit solchen Verlusten nicht rechnen und möglicherweise auch nicht klarkommen. Andere Nachteile sind das undurchsichtige Bewertungsverfahren und der hohe Anteil an kurzfristigen Geldern, die Offene Immobilienfonds in der Regel vorhalten. Trotzdem: Wer sich eingehend mit der Funktionsweise dieser Fonds beschäftigt, ihr vertraut und sich darüber im Klaren ist, dass es nicht notwendigerweise immer nach oben gehen muss, kann ruhig Offene Immobilienfonds kaufen.
Mehr Rendite, höhere Schwankungen
Wer noch etwas mehr Risiko in seinem Gesamtportfolio verkraften kann, für den sind REITs und andere börsennotierte Immobilienbestandshalter vielleicht die richtige Anlageform. REITs investieren wie Offene Immobilienfonds in verschiedene Gewerbeimmobilien und verdienen ihr Geld hauptsächlich durch Mietzahlungen. Sie sind verpflichtet einen hohen Anteil an ihren jährlichen Gewinnen an die Anleger auszuschütten. Dadurch können sie einigermaßen regelmäßige Einnahmen auch dann ermöglichen, wenn die Kurse sinken sollten. Und die Kurse können wirklich tief sinken - das haben die vergangenen zwei Jahre gezeigt. Viele REITs verloren zwei Drittel ihres Wertes und mehr. In den vergangenen Monaten haben sich die internationalen Immobilien-Aktienindizes zwar deutlich erholt, aber die Schwankungen bleiben stark. Einen guten Magen sollte man also haben. Und statt in einzelne REITs investiert man als Kleinanleger lieber in günstige ETFs, die REIT-Indizes abbilden. iShares und Easy ETF haben einige im Angebot. Neben den hohen Kursschwankungen ist allerdings auch die zumindest kurzfristig relativ hohe Korrelation von REITs mit den Aktienmärkten ein Problem. Der Diversifikationseffekt wird dadurch vermindert. Langfristig allerdings sollten REITs sich einigermaßen unabhängig von (anderen) Aktien entwickeln. Das ist zumindest die Theorie.
Geschlossene Fonds - lieber nicht
Ich will Geschlossene Fonds zumindest kurz erwähnen, auch wenn ich sie nicht für empfehlenswert halte - schon gar nicht für Kleinanleger. Das liegt erstens daran, dass zur Beteiligung an Geschlossenen Fonds in der Regel hohe Mindestanlagebeträge notwendig sind. Gleichzeitig weisen die Fonds ein Risiko auf, das mit dem Offener Immobilienfonds nicht vergleichbar ist. Sie sammeln Geld von Anlegern ein, investieren es dann gezielt in ein oder mehrere Objekt(e) - und die Anleger kommen dann über Jahre nicht mehr an ihr Geld. Allenfalls können sie ihre Beteiligung über einen Zweitmarkt verkaufen. Die Kombination von hohem Mindestanlagebetrag, geringer Diversifikation und geringer Flexibilität ist eine ziemlich unheilige Dreieinigkeit. Und die hohen Kosten hatte ich bisher nicht einmal erwähnt. Also: Es gibt bestimmt Menschen, für die Geschlossene Beteiligungen sinnvoll sind - kleine Privatanleger gehören aber nicht dazu.
Das Eigenheim
Diese Lösung ist der Traum vieler Menschen, hat aber als Geldanlage einige gravierende Nachteile: Der Kapitaleinsatz ist so hoch, dass ein Kleinanleger sein gesamtes Vermögen in die eigenen vier Wände stecken muss - zusätzlich zum Immobilienkredit, versteht sich. Mit der Risikostreuung ist es in diesem Moment vorbei. Der Anleger hat sinnvollerweise im Wesentlichen nur noch eine Anlageklasse im Portfolio: sein Haus. Wenn er das aus irgendwelchen Gründen verkaufen muss oder es an Wert verliert, steht er dumm da. Keine praktische Geldanlage.
In diesem Zusammenhang gilt übrigens auch: Wer bereits ein Haus besitzt, muss sich keine tiefgreifenden Gedanken mehr über eine Anlage in Immobilien machen - schließlich hat er schon einen wesentlichen Teil seines Vermögens in Steinen angelegt. Wenn noch Geld zur langfristigen Anlage übrig ist, dann sind andere Anlageklassen deutlich sinnvoller.
Wie immer gilt: keine Beratung, keine wissenschaftliche Analyse - nur meine Meinung.
Zum Weiterlesen
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- Offene Immobilienfonds: letzte Ausfahrt REIT?
Ja, ich habe diese Frage gestellt. Ich habe sie aber tatsaechlich ohne eine versteckte Antwort in der Rueckhand gestellt. Es ist eine Frage, die mich selbst wirklich beschaeftigt, und fuer die ich noch keine wirklich zufriedenstellende Antwort gefunden habe. Da ich jetzt eben im Kroatien-Urlaub bin, habe ich mir Ihre Antworten nicht naeher angeschaut, werde das aber tun, sobald ich wieder im Land bin. In jedem Fall: Vielen Dank fuer Ihre Antworten auf meine Frage.
Schoene Gruesse aus Kroatien, Peterreins