Stiftung Warentest rät: Immobilien kaufen
Günstige Kredite, günstige Preise - die Stiftung Warentest ist der Ansicht, dass derzeit eine gute Zeit ist, Immobilien zu kaufen. Und liefert in der aktuellen Ausgabe von Finanztest direkt eine Modellrechnung mit. Derzufolge stehen Käufer nach sechs Jahren besser da als Menschen, die zur Miete wohnen und ihr Geld anderweitig anlegen. Ich bin trotzdem weiter skeptisch.
Günstige Kredite für Immobilien
Finanztest erklärt, beim Vermittler Baufi Direkt gebe es derzeit Hypotheken-Darlehen über 160.000 Euro für einen Effektivzins von 4,68 Prozent - wenn er mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringt. Bei manchen regionalen Banken gebe es sogar noch günstigere Angebote. So könnten Durchschnittsverdiener eine Immobilie für 200.000 Euro innerhalb von 26 Jahren abzahlen - mit einer Monatsrate von unter 1.000 Euro.
Vergleich des Eigentümers mit einem Mieter
Außerdem vergleicht Finanztest die Vermögenssituation eines Menschen, der eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung für 180.000 Euro kauft und dabei 9.000 Euro an Nebenkosten aufbringen muss, mit der eines Mieters. Der legt sein Geld am Kapitalmarkt an und erhält dafür jedes Jahr vier Prozent Zinsen. Ergebnis des Vergleichs: Schon nach sechs Jahren ist das Vermögen des Wohneigentümers größer. Und nach 30 Jahren ist die Wohnung sogar 145.000 Euro mehr wert als das Vermögen des Mieters. Dabei geht die Stiftung Warentest von einem Prozent Mietsteigerung und einem Prozent Wertsteigerung des Hauses pro Jahr aus. Sicher keine unrealistischen Annahmen. Auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten wurden einbezogen. Nicht einbezogen wurden staatliche Fördermaßnahmen wie Wohn-Riester.
Rechner zum Vergleich zwischen Immobilienkauf und Wohnen zur Miete
Allerdings räumt Finanztest selbst ein: Falls die Wertsteigerung der Immobilie ausfällt, dauert es stolze 21 Jahre, bis das Vermögen des Wohneigentümers größer ist als das des Mieters. Sinkt die Immobilie sogar im Wert, muss man gar nicht groß rechnen. Es ist halt wie immer, wenn man auf künftige Entwicklungen in der Zukunft spekuliert: Wenn man nur ein bisschen an den Zahlen dreht, kommt man zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Dankenswerterweise stellt Finanztest sogar kostenlos einen Excel-Rechner zur Verfügung, mit dem man selbst rumspielen kann.
Das habe ich natürlich getan - und für den Anfang mal den durchschnittlichen Anlage-Zinssatz des Mieters auf fünf Prozent erhöht. Ehrlich gesagt finde ich nämlich die vier Prozent arg knapp kalkuliert. Schließlich sollte man sein Geld mit einem dem Immobilienkauf zumindest annähernd vergleichbaren Risiko anlegen. Und nur Festgeld oder Bundesanleihen eignen sich da sicher nicht. Schließlich zählt Finanztest selbst einige Risiken des Immobilienkaufs auf: lange Kapitalbindung, hohe Verschuldung, Bindung an einen Ort, Verluste bei Notverkäufen aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit, Scheidung.
Wer sein Geld für fünf Prozent anlegt, macht ein deutlich besseres Geschäft
Und siehe da: Wer als Mieter auch nur fünf Prozent jährliche Rendite erzielt, der macht es dem Immobilienbesitzer schon ziemlich schwer, sein Vermögen zu übertreffen. 26 Jahre dauert es unter dieser Annahme, bis der Eigentümer besser dasteht. Und wenn man es als Mieter schafft, sein Geld zu sechs Prozent anzulegen (immer noch nicht völlig aus der Welt), dann steht der Immobilienbesitzer jedes Jahr ein bisschen schlechter da.
Mein Fazit bleibt jedenfalls, dass eine Wohnimmobilie eine eher zweifelhafte Geldanlage ist. Die Konzentration des gesamten Vermögens auf einen Haufen Steine, der sich nicht mehr von dem Ort wegbewegen lässt, an dem er einmal aufgetürmt wurde, ist für mich jedenfalls ein ganz dickes Minus. Um mich unter diesen Umständen vom Immobilienkauf als Geldanlage zu überzeugen, bräuchte es noch deutlich positivere Beispielrechnungen.
Kostenpflichtige Zusatzangebote der Stiftung Warentest
Die Stiftung Warentest hat diesmal schon ziemlich viel Material kostenlos online bereit gestellt. Gegen eine Gebühr gibt es auf test.de aber noch deutlich mehr zu sehen - einen Hypotheken-Zinsvergleich zum Beispiel oder einen Vergleich der Immobilienpreise in 45 Großstädten.
Zum Weiterlesen
- Altersvorsorge: Lohnt sich ein eigenes Haus?
- Wie können Kleinanleger in Immobilien investieren?
- Offene Immobilienfonds: Risiken und Nachteile
sieben Kommentare
Bei der Geldanlage des Mieters darf man die Abgeltungssteuer allerdings nicht vergessen
Das stimmt. Dass die hier nicht auftaucht, liegt allerdings daran, dass ich sie im Text einfach weggelassen habe – der Excel-Rechner berücksichtigt die Abgeltungssteuer (die Modellrechnungen der Stiftung selbst vermutlich auch).
Hochinteressanter Bericht! Bravo! Es gibt sehr nützliche Information hier!
Danke!
Was ich meinte, ist dass mit der Abgeltungssteuer + Soli + Kirchensteuer, sichere Renditen von 6% und mehr für den Mieter doch sehr unwahrscheinlich werden. Die tatsächliche Nachsteuerrendite dürfte wohl eher 4% betragen, insbesondere wenn man noch Gebühren und Transaktionskosten der Geldanlage des Mieters berücksichtigt.
Damit haben Sie sicher recht. Wenn ich das Gelesene richtig verstanden habe, geht auch die Stiftung Warentest allerdings von einer Vorsteuerrendite von 4 Prozent aus. Mir ging es auch gar nicht so sehr um die konkreten Zahlen – ich denke aber in jedem Fall, dass 5 oder 6 Prozent vor Steuern nicht völlig aus der Welt sind. Die langfristige Durchschnittsrendite eines Portfolios, das je zur Hälfte aus Aktien und Staatsanleihen besteht, sollte deutlich darüber liegen (was natürlich nicht heißt, dass das auch künftig so sein wird).
Aber wie gesagt: Über die einzelnen Annahmen in so einer Rechnung wird man sich lange streiten können. Ich wollte hauptsächlich darauf aufmerksam machen, dass man das immer dann bedenken sollte, wenn man eine solche Beispielrechnung vorgesetzt bekommt. Die steht und fällt halt mit den enthaltenen Annahmen über die zukünftige Wertentwicklung der verschiedenen Anlageklassen. Und solche Prognosen sind enorm schwierig, wie wir wissen.
Doch noch was vergessen: Ich will auch gar nicht verhehlen, dass ich persönlich eben nicht so angetan bin vom Kauf einer eigenen Immobilie als Geldanlage. Das schlägt sich sicher auch in so einem Artikel nieder (auch wenn ich mich um Objektivität bemühe).