Wie bewerten Offene Immobilienfonds ihre Immobilien?
Das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung
Experten wie Stefan Loipfinger behaupten immer wieder, bei der Bewertung der Immobilien Offener Immofonds gehe es nicht mit rechten Dingen zu. Die Bewertungen seien viel zu hoch, der Crash stehe kurz bevor - und so weiter. Was dabei immer zu kurz kommt: Wie funktioniert die Immobilienbewertung eigentlich?
Bestenfalls fällt ab und an noch das Wort "Ertragswertverfahren" - und wenn jemand seine Leser so richtig verwirren will, dann wirft er noch das Wort "Liegenschaftszins" in den Raum. Das war's dann aber meist auch. Exakte und zugleich verständliche Erklärungen des Verfahrens sind Fehlanzeige.
Auch die Fondsgesellschaften selbst gehen meinem Eindruck nach eher selten ins Detail, wenn es um die Erläuterung des Bewertungsverfahrens geht. Also habe ich einmal recherchiert, wie das Ertragswertverfahren zur Bewertung Offener Immobilienfonds funktioniert. Neben Gesetzestexten half mir dabei vor allem Reimund Braun, der Head of Valuations der Fondsgesellschaft DEGI.
Das Ergebnis habe ich auf Suite101 veröffentlicht: Das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung. Ich bin eigentlich recht zufrieden mit dem Text, zumal Herr Braun (trotz eindeutiger Interessanlage) ein sehr sachlicher Ansprechpartner war. Ich denke, das Verfahren wird im Artikel durchaus transparent.
Eine Anmerkung noch zur Unabhängigkeit der Gutachter: Die werden für mehrere Jahre bestellt - und dürfen danach ein weiteres Mal bestellt werden. Auch dürfen sie (im Mittel über Jahre hinweg) bis zu 30 Prozent ihres EInkommens von einer Fondsgesellschaft beziehen. Ich habe das im Artikel nicht kommentiert - schließlich soll der Text einfach nur sachlich darstellen, wie das Verfahren funktioniert. Aber jedenfalls: Ich könnte mir schon strengere Regelungen vorstellen. 30 Prozent sind eine ganze Menge. Wer einen so hohen Prozentsatz seines Einkommens verliert, hat nichts zu lachen. So gesehen würde eine niedrigere Grenze die Unabhängigkeit der Sachverständigen sicher befördern. Das Gleiche gilt im Grunde auch für die Bestellung; Die Tatsache, dass mehrere Perioden hintereinander möglich sind, bietet definitiv einen Anreiz, sich nicht unbeliebt zu machen. Wie das in der Praxis aussieht? Who knows...
Zum Weiterlesen
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