Das Umtauschangebot der E&F Vermögensverwaltungs UG für den Axa Immoselect
Das dritte - und letzte - aktuelle Umtauschangebot der E&F Vermögensverwaltungs UG für einen Offenen Immobilienfonds habe ich mir für einen eigenen Artikel aufgehoben. Denn es betrifft den Axa Immoselect, einen Immobilienfonds, der in der vergangenen Woche die Anteilsrücknahme ausgesetzt hat. Daher ist es besonders interessant, einmal zu schauen, inwiefern sich das Angebot für den Immsoselect von den Umtauschangeboten für den SEB Immoinvest und den CS Euroreal unterscheidet, die beide nach wie vor geöffnet sind.
Schließlich könnten Unterschiede in den Angeboten einen Hinweis darauf geben, für wie riskant die Verantwortlichen der E&F ein Investment in einen derzeit geschlossenen Offenen Immobilienfonds halten. Und das interessiert mich schon - dürften diese Umtauschangebote doch hauptsächlich wegen der Angst anderer Anleger funktionieren. Risiko richtig einzuschätzen, sollte also wichtig sein.
Das Umtauschangebot für den Axa Immoselect im Vergleich mit anderen Angeboten
Wie ist das Umtauschangebot für den Immoselect also genau gestaltet? Zunächst: Die E&F bietet - genau wie für die beiden anderen Fonds - Anteile der KK Immobilien Fonds I AG & Co. KG a.A. Die Gesellschaft ist nicht börsennotiert, also ist Euphorie bezüglich des Begriffs "Aktie" unangebracht.
E&F will die Papiere zum Kurs von 2,50 Euro je Aktie veräußern und bietet 25 Anteile pro Anteil am Axa Immoselect. Damit wird ein Immoselect-Anteil mit 62,50 Euro bewertet. Der offizielle Rücknahmekurs der Fondsgesellschaft liegt derzeit - Onvista zufolge - bei 58,41 Euro. Der nominelle Aufschlag beträgt also 7 Prozent. Deshalb sollte allerdings niemand in Euphorie verfallen: Ob eine Aktie der obskuren Gesellschaft wirklich 2,50 Euro wert ist, ist für mich völlig intransparent. Ich würde auf dieses Angebot daher nie eingehen - völlig unabhängig von irgendeinem theoretischen Aufschlag.
Aber weiter: Als letzter Börsenkurs für den Immoselect sind bei Onvista 54,50 Euro angegeben. Geht man von diesem Kurs als Referenz aus, dann beträgt der Aufschlag (noch einmal: rein theoretisch!) fast 15 Prozent.
Zum Vergleich: Die Umtauschangebote für den SEB Immoinvest und den CS Euroreal
Wie sieht es nun mit dem Umtauschangebot für den SEB Immoinvest aus? Hier bietet E&F 24 Aktien je Fondsanteil, entsprechend einem Erwerbskurs von 60 Euro. Der offizielle Rücknahmepreis liegt Onvista zufolge bei 56,36 Euro - ein Aufschlag von gerade einmal 6,4 Prozent!
Schließlich das Umtauschangebot für den CS Euroreal: Die E&F bietet für einen Fondsanteil 27 Aktien der KK Immobilien Fonds I AG & Co. KG a.A. Das entspricht einem Erwerbspreis von 67,50 Euro. Der offizielle Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft liegt bei 61,80 Euro. Theoretischer Aufschlag: gut 9 Prozent.
Das Angebot für die Immoinvest-Anteile ist also tatsächlich schlechter als das für die Anteile des Axa Immoselect - und das selbst dann, wenn man nur die offiziellen Rücknahmepreise berücksichtigt. Dabei ist beim Immoselect derzeit gar keine Rückgabe der Fondsanteile an die Fondsgesellschaft möglich.
Entweder ist die Preisfindung bei diesen Umtauschangeboten also völlig willkürlich - oder die Verantwortlichen schätzen das Risiko beim SEB Immoinvest tatsächlich höher ein als beim Immoselect. Das zu glauben, fällt mir allerdings schwer.
Zum Schluss noch einmal die Warnung: Niemand sollte sich von diesen hohen theoretischen Aufschlägen blenden lassen, die beim Umtausch winken. Denn der Preis für diese merkwürdigen Aktien wird nicht an der Börse festgesetzt. Insofern würde ich persönlich einer solchen Preisangabe auch immer misstrauen.
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