Wie hilflos ist das Management des Axa Immoselect?
Eine Mitteilung an die Vertriebspartner des Offenen Immobilienfonds zeigt: Die Krise ist noch lange nicht vorbei
Im Lager der Offenen Immobilienfonds war es in den vergangenen Wochen relativ ruhig. Nach den erneuten Schließungen verschiedener Fonds im Herbst blieben weitere Hiobsbotschaften aus. Wer aber denkt, deswegen wäre bei den Immobilienfonds alles gut, der täuscht sich. Eine Mitteilung an die lieben "Vertriebspartnerinnen und Vertriebspartner" des Axa Immoselect spricht in dieser Hinsicht Bände.
Diese Mitteilung soll die Vertriebspartner nämlich offenbar über die aktuelle Strategie des Fondsmanagements zur Bewältigung der Probleme des Immoselect informieren. Und falls sie beruhigend wirken soll, dann hat sie versagt. Sie enthält nämlich lediglich Durchhalteparolen. Bestenfalls.
Im Mittelpunkt der Mitteilung stehen nämlich die "Portfolioaktivitäten" des Immobilienfonds. Wer denkt, dabei ginge es nun um Verkäufe, die dringend notwendige Barmittel in die Fondskasse bringen würden, der täuscht sich. Nein:
Im Monat Dezember wurden zwei Objekte in das Fondsvermögen eingebucht, die bereits in den Jahren 2007 und 2008 erworben wurden.
Toll! Objekte, die während der letzten Boomjahre gekauft wurden! Das hilft den Anteilseignern. Wobei: Ich will nicht gemein sein - das Fondsmanagement weiß schließlich auch, dass das den Anteilseignern eben nicht hilft. Deshalb folgen später auch einige Sätze zur künftigen "Strategie":
"Wertstabilität" als Ziel des Axa Immoselect
Unsere Aktivitäten konzentrieren sich nun auf die Neuausrichtung des AXA Immoselect. Es bleibt dabei unser Ziel, den bestandswilligen Kunden größtmögliche Wertstabilität zu bieten und das Anlegervertrauen in den AXA Immoselect wiederzugewinnen.
"Größtmögliche Wertstabilität"? Ich reibe mir immer noch die Augen. Sollte das Ziel eines Fondsmanagements nicht eine "größtmögliche Wertsteigerung" sein? Oder ist dieser Zug schon abgefahren? Soll das etwa eine Ankündigung drohender Abwertungen sein? Schade für die Anteilseigner, dass sie derzeit keine Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben können.
Übrigens hat der Axa Immoselect es schon im Vorjahr nicht unter die Top 20 der besten Offenen Immobilienfonds geschafft. Und dieses Jahr?
Verkauf von Immobilien? Fehlanzeige
Der Verkauf von Immobilien wird übrigens auch kurz erwähnt - aber nur an einer Stelle, sehr allgemein und nicht als konkrete Möglichkeit zur Lösung der Liquiditätsprobleme. Das heißt es nämlich:
Weitere die Liquidität schützende oder steigernde Maßnahmen als die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme oder den Verkauf von Immobilien bzw. die Aufnahme von kurzfristigen Krediten in begrenztem Umfang sieht das Vertragswerk des AXA Immoselect nicht vor.
Mir drängt sich da schon wieder eine Frage auf: Warum zum Teufel verkauft Ihr denn nicht einfach eine Immobilie aus Eurem phantastischen Portfolio? Kann es sein, dass auch nach Monaten (hoffentlich intensiver) Suche kein Käufer zum Buchwert gefunden werden konnte? Das verrät einem leider niemand, aber es wirkt schon merkwürdig, wenn das naheliegendste Mittel zur Lösung der Liquiditäts- und letztlich auch Vertrauenskrise aus nicht näher benannten Gründen nicht genutzt wird.
Stattdessen konzentriert sich die Mitteilung in der Folge auf die Hoffnung, dass eine Gesetzesänderung es dem Management ermöglicht, die Vertragsbedingungen des Axa Immoselect zu ändern und beispielsweise Rücknahmeabschläge oder längere Kündigungsfristen einzuführen. Das trifft sicher den Kern des Problems.
Und da ich jetzt schon so viel darüber geschrieben habe: Link zur kompletten Mitteilung des Fondsmanagements.
Zum Weiterlesen
- Axa Immoselect: die Ausschüttung 2009
- Finanztest: neuer Vergleich Offener Immobilienfonds
- Offene Immobilienfonds: Was kommt nach der Öffnung?
neun Kommentare
Hallo Hans Peter,
danke für den klugen (und nur gaanz leicht aggressiven) Kommentar. Ich glaube ehrlich gesagt nicht, dass ich dem Management an irgendeiner Stelle Versagen vorgeworfen habe – allenfalls halte ich die Mitteilung, auf die sich der Beitrag bezieht, für ziemlich schwach.
Und die Mitteilung ist eben ein Indiz dafür, dass das Management hilflos und nicht in der Lage ist, die Probleme aus eigener Kraft zu lösen. Damit meine ich aber ausdrücklich nicht, dass das alles Nullen sind. Der Fonds (und damit auch das Management) befindet sich zweifellos in einer schwierigen Situation.
Klar müssen Verträge eingehalten werden, klar können die Regeln nicht plötzlich geändert werden. Aber dass offenbar nach wie vor keine Objekte verkauft werden können, stimmt mich ziemlich nachdenklich. Anderswo – bei börsennotierten Immobilienunternehmen – sind Transaktionen nämlich seit einigen Monaten wieder möglich. Nur bei den Offenen Immobilienfonds mit ihren “markgerecht” bewerteten Beständen scheint das ein größeres Problem zu sein.
Meine “erhabene” Position ist im Übrigen die eines Anlegers, der seine Immoselect-Anteile im November, ganz kurz vor der erneuten Schließung verkauft hat, ohne zu ahnen, dass sich die Lage schon wieder so zugespitzt hatte. Insofern sitzt auch mir ganz persönlich der Schreck noch ein bisschen in den Knochen.
Grüße
Holger
Hallo Hans Peter,
danke für den klugen (und nur gaanz leicht aggressiven) Kommentar. Ich glaube ehrlich gesagt nicht, dass ich dem Management an irgendeiner Stelle Versagen vorgeworfen habe – allenfalls halte ich die Mitteilung, auf die sich der Beitrag bezieht, für ziemlich schwach.
Und die Mitteilung ist eben ein Indiz dafür, dass das Management hilflos und nicht in der Lage ist, die Probleme aus eigener Kraft zu lösen. Damit meine ich aber ausdrücklich nicht, dass das alles Nullen sind. Der Fonds (und damit auch das Management) befindet sich zweifellos in einer schwierigen Situation.
Klar müssen Verträge eingehalten werden, klar können die Regeln nicht plötzlich geändert werden. Aber dass offenbar nach wie vor keine Objekte verkauft werden können, stimmt mich ziemlich nachdenklich. Anderswo – bei börsennotierten Immobilienunternehmen – sind Transaktionen nämlich seit einigen Monaten wieder möglich. Nur bei den Offenen Immobilienfonds mit ihren “markgerecht” bewerteten Beständen scheint das ein größeres Problem zu sein.
Meine “erhabene” Position ist im Übrigen die eines Anlegers, der seine Immoselect-Anteile im November, ganz kurz vor der erneuten Schließung verkauft hat, ohne zu ahnen, dass sich die Lage schon wieder so zugespitzt hatte. Insofern sitzt auch mir ganz persönlich der Schreck noch ein bisschen in den Knochen.
Grüße
Holger
Wie ahnungslos muss man sein, um von so einer “erhabenen” Position soviel kluges Gewäsch abzusondern?
Logisch ist die Lage um den AXA Immoselect unangenehm. Ihm aber Versagen zu unterstellen ist unangebrachter BILD-Opportunismus.
Das Segment der offenen Immobilienfonds teilt sich schlicht in drei Gruppen. Die erste ist diejenige, die in weiser Voraussicht die Rücknahme von größeren Anteilsvolumina von vorneherein mit einer Kündigungsfrist versehen hat (z.B. CGI). Die zweite Gruppe musste zwar im Oktober 2008 ebenfalls schließen, hat aber Dank eigener Absatzkanäle die Abflüsse durch frisches Geld gut kompensieren können (z.B. CS, SEB) und seit der Wiederöffnung (bislang) kein Problem gemeldet. Die dritte Gruppe hat all dies nicht und darbt deshalb! Zu dieser Gruppe gehört der AXA Immoselect.
Wieviel Gehirnschmalz ist nun nötig, nachzuvollziehen, dass diese dritte Gruppe dank “üppiger” Zinsanlagekonditionen mit dem Fluch Liquidität auf Teufel komm ‘raus aufbauen zu müssen, keine super Performance abliefern KANN?
Wieviel Gehirnschmalz ist nötig um nachzuvollziehen, dass Kaufverträge in einem funktionierenden Rechtsgebiet normalerweise eingehalten werden?
Und wieviel Gehirnschmalz ist aufzubringen um nachzuvollziehen, dass die Konditionen zu denen sich ein Investor in einen Fonds eingekauft hat, nicht willkürlich und im Nachhinein von der Kapitalanlagegesellschaft geändert werden können?
Diese Ausführung soll im übrigen kein Plädoyer für die Gesellschaft AXA sein. Die können das sicherlich besser und für alle AXA Immoselect-Anleger wäre eine andere Situation auch wesentlich angenehmer. Aber mir geht dieses einseitige Gesülze von Vollhosenpupsern schlicht auf den Zeiger.
Hätte der Oktober 2008 einen etwas anderen Verlauf genommen, hätte z.B. die liebe Bundeskanzlerin mit ihrem damaligen Intimfreund Steinbrück nicht die scheinbare (ausschließliche) Sicherheit der Bankeinlagen ausposaunt, dann wäre der AXA Immoselect wahrscheinlich immer noch “Everybody’s Darling”…