Offene Immobilienfonds: Was kommt nach der Öffnung?
Zehn Offene Immobilienfonds haben nach wie vor die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Aber bald werden viele von ihnen wieder öffnen. Die Fondsbörse Hamburg hat zuletzt eine Liste mit den voraussichtlichen Zeitpunkten der Wiederöffnung veröffentlicht. Die verdeutlicht: Zumindest die drei großen Fonds SEB Immoinvest, CS Euroreal und Axa Immoselect werden wohl noch in diesem Quartal wieder Anteile zurücknehmen. Aber was kommt dann?
Nun: zunächst einmal wohl ein Härtetest. Wir erinnern uns: Im Oktober des vergangenen Jahres drohten die Offenen Immobilienfonds unter die vorgeschriebene Mindest-Liquiditätsquote von fünf Prozent zu fallen, weil Anleger binnen kurzer Zeit Gelder in Milliardenhöhe abgezogen hatten. Das stellt für die Immobilienfonds ein Problem dar, weil sie ihre Assets nicht mal so eben liquidieren können.
Der Fachbegriff dafür heißt Fristentransformation. Eine langfristige Anlageform (Immobilien) wird in Wertpapiere verpackt, die Anleger jederzeit kaufen und verkaufen können. Um diese Käufe und Verkäufe zu ermöglichen, halten die Offenen Immobilienfonds Bargeld und bargeldähnliche Mittel vor. Wenn aber zu viele Anleger in zu kurzer Zeit Anteile verkaufen, gehen diese Mittel zur Neige. Für diesen Fall sieht das Investmentgesetz die Möglichkeit einer vorübergehenden Schließung der Fonds vor - damit diese wieder Liquidität aufbauen können.
Das ist inzwischen passiert. Die Immo-Fonds haben wieder Polster aufgebaut. Und sie werden sie benötigen - denn während die Fonds keine Anteile zurücknahmen, wurden sie fleißig an der Börse gehandelt. Durchaus auch in größeren Mengen. Das bereitet den Fondsmanagern nun Sorgen. Schließlich lagen die Börsenpreise zwischenzeitlich teils deutlich unter den offiziell von den Fondsgesellschaften gestellten Kursen. Das hat Spekulanten angelockt, die hofften, Fondsanteile billig kaufen zu können, um sie mit Gewinn abzustoßen, wenn die Fonds wieder offen sind. Und schon sehen die Fondsgesellschaften mit exakt dem gleichen Problem konfrontiert, das im Oktober schon zur Schließung geführt hat.
Die Fonds sind auf die Mittelabflüsse vorbereitet
Muss man davor Angst haben? Ich denke nicht. Denn im Gegensatz zum Herbst letzten Jahres sind die Fonds diesmal darauf vorbereitet. Sie werden bei der Wiederöffnung so viel liquide Mittel zur Verfügung haben, dass sie keinesfalls wieder schließen müssen. Der Axa Immoselect etwa hat zum 31. März eine Liquiditätsquote von 19,5 % ausgewiesen.
Die Angst vor einer neuen Fondskrise scheint also überzogen. Auswirkungen auf die Anleger haben die Probleme aber trotzdem: Hohe Cashbestände führen tendenziell zu niedrigeren Rendite - gerade in der augenblicklichen Phase extrem niedriger Zinsen. Und so hat es möglicherweise nicht nur mit Bewertungsanpassungen bei Immobilien zu tun, dass Fonds wie der Axa Immoselect (+0.68 % in diesem Jahr), der SEB Immoinvest (+1.13 %) und der CS Euroreal (+1.15 %) in den ersten Monaten des Jahres 2009 keine so gute Performance geliefert haben wie noch im vergangenen Jahr.
Zum Weiterlesen
- Die Probleme der Offenen Immobilienfonds (laut Scope)
- Offene Immobilienfonds: Risiken und Nachteile
- Offene Immobilienfonds: letzte Ausfahrt REIT?
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