Alstria, ich und die Abwertungen
Mein Lieblings-REIT hat vorläufige Zahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr präsentiert - und dabei auch ein wenig überrascht
Die Beziehung zwischen meinen Alstria-Aktien und mir hat sich in den vergangenen Monaten gewandelt, wie das nun mal ist, wenn man sich länger kennt. Die Aktie vollführt nun keine leidenschaftlichen Kursbewegungen mehr wie zu Beginn unserer Bekanntschaft, sondern pendelt tapfer zwischen 7,90 und 8,30 Euro. Und ich blogge im Gegenzug weniger. Aber natürlich mag ich Alstria immer noch. Nur anders. Heute allerdings ist die alte Leidenschaft noch mal ein bisschen aufgeflackert. Denn Alstria hat heute vorläufige Zahlen für 2009 präsentiert - und dabei mit einem überraschend hohen Verlust aufgewartet.
Natürlich: Der Verlust hängt mit Abwertungen des Immobilienbestandes zusammen, wie sie derzeit auch bei Offenen Immobilienfonds gang und gäbe sind (Beispiele: Morgan Stanley P2 Value, Degi Global Business). Das Portfolio wurde um 5 Prozent abgewertet. Klingt erst mal nicht nach viel, hört sich aber schon schlimmer an, wenn man auf die absoluten Zahlen schaut: minus 86 Mio. Euro.
Entsprechend kam auch ein hoher Konzernverlust von fast 80 Mio. Euro dabei rum - und ein Verlust je Aktie von 1,44 Euro. Autsch. Analysten analysierten anschließend, das sei schon überraschend hoch. Ich selbst fand das zwar irgendwie auch, hatte aber glücklicherweise vorher keine genaue Erwartung ausgebildet.
Das Glas ist halb voll - die Aktie steigt
Die Aktie stieg jedenfalls nach der Verkündung der Zahlen. Der Markt betrachtete offensichtlich einige Details des Ergebnisses ziemlich positiv. Z. B.:
- Die LTV-Vereinbarung für die Kredite ist problemlos eingehalten worden.
- Durch den Verkauf mehrerer Objekte sank die Abhängigkeit vom 2011 (?) fälligen Konsortialkredit recht stark.
- Zusätzlich wurden nach dem Bilanzstichtag noch mal Objekte über dem Buchwert von Ende 2008 veräußert.
- Dadurch wurde auch die Kapitalbasis gestärkt - die Mindest-REIT-Eigenkapitalquote von 45 Prozent rückt wieder in greifbare Nähe.
- Das operative Geschäft lief gut, also wird auch wieder eine Dividende ausgeschüttet: 50 Cent je Aktie. Ich hatte mit weniger gerechnet.
Alles in allem also viel Positives, viel Transparenz und offenbar ein konsequentes Management. Was man sich von einem REIT erhofft, halt.
Ein Detail, das mich an den Objektverkäufen von Alstria nervt
Trotzdem gibt es zumindest ein Detail, das mich etwas beunruhigt: Alstria hat jetzt schon einige Objektverkäufe durchgeführt, aber es scheint sich dabei immer um den gleichen Typ von Immobilien zu handeln: eher klein und langfristig vermietet. Kurz: um genau die Immobilien, die seit Beginn der Finanzkrise besonders gefragt sind.
Insgesamt dürfte das zu einer Verschiebung des Portfolios in Richtung größerer Objekte mit kürzeren Mietverträgen führen. Das schreibe ich jetzt einfach mal so, ohne es nachgeprüft zu haben. Vielleicht belehrt der Geschäftsbericht mich ja eines Besseren. In jedem Fall ist die Qualität des Portfolios dadurch sicher nicht gestiegen. Andererseits hat sich die Bilanz- und Fremdkapitalstruktur natürlich deutlich verbessert. Ich schätze, man kann wohl nicht alles haben.
Schaun mer also mal, wie sich die Aktie weiter entwickelt.
Zum Weiterlesen
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