Immobilien: REITs und Geschlossene Fonds als Investments
Noch ein Beitrag zur Diskussion über eine problematische (aber wichtige) Assetklasse
Sowohl meinen Blogger-Kollegen Dr. Peterreins als auch mich treibt seit Längerem die Frage um, wie Kleinanleger denn am besten in Immobilien investieren können. Ausgangspunkt für die Diskussion waren die vielen offenkundigen Probleme, die Offene Immobilienfonds mit sich bringen. Ich glaubte vor Monaten schon, eine halbwegs gute Lösung gefunden zu haben: REITs als Immobilieninvestment. Nun hat Dr. Peterreins die Frage vor kurzem wieder aufgegriffen und kam zu einem anderen Schluss: Geschlossene Immobilienfonds sind noch am ehesten empfehlenswert. Immobilienaktien lehnt er eher ab. Die Argumente für die Ablehnung kann ich nachvollziehen. Noch skeptischer bin ich aber, wenn es um Geschlossene Fonds geht. Deshalb noch einmal die Frage: Wie kann man denn nun als Kleinanleger am besten in die Assetklasse Immobilien investieren?
REITs und Immobilienaktien als Basisinvestment für die Anlageklasse Immobilien
Wer nicht selbst schon ein Haus oder eine Wohnung besitzt, sollte einen gewissen Teil seines Anlageportfolios in Immobilien stecken. Das Mittel der Wahl für Menschen, die mit Kursschwankungen leben können, scheinen zunächst REITs und andere Immobilienaktien zu sein. Diese haben gleich mehrere Vorteile: Sie sind streng reguliert, relativ transparent und - zumindest wenn man sich an größere Immobilienwerte hält - einigermaßen fair gepreist. Auch gibt es keine Provisionen, die die Rendite der Anleger schmälern. Zudem sind sie täglich an der Börse handelbar und damit sehr liquide. Und die Anleger müssen nicht einmal fürchten, dass plötzlich der Handel (bzw. die Anteilsrücknahme wie bei Offenen Immobilienfonds) ausgesetzt wird. Toll, oder?
Ja, im Grunde schon. Nur gibt es einen Haken: An der Börse gehandelte REITs scheinen sich verdächtig stark wie andere Aktien zu verhalten. Während der Finanzkrise korrelierten Immobilienaktien unfassbar stark mit dem Aktienmarkt insgesamt. Das hieß in diesem Fall: Alle Kurse fielen - und die REITs fielen mit (sogar besonders stark).
Nun kann man sagen: Klar, die Finanzkrise war ganz am Anfang schließlich mal eine Immobilienkrise, also ist es nur logisch, dass Immobilienaktien fallen. Das stimmt möglicherweise sogar. Der Effekt ist aber trotzdem: Immobilienaktien haben in den vergangenen Jahren nicht zur Diversifikation eines Wertpapierdepots getaugt. Dazu hätten sie sich nämlich anders entwickeln müssen als der übrige Aktienmarkt.
Und wenn es so sein sollte, dass REITs wirklich langfristig derart stark mit dem Aktienmarkt korrelieren, dann heißt das: Man braucht eigentlich gar keine Immobilien(-Aktien) im Depot. Ich werde meine REITs aber nun nicht rauswerfen. Vielmehr habe ich vor, mir demnächst mal ein paar längerfristige Studien anzuschauen (und dann darüber zu schreiben). Schaun mer mal. Noch gebe ich meine REITs nicht auf.
Geschlossene Immobilienfonds als Alternative
Das hat auch damit zu tun, dass die Alternativen in meinen Augen wenig verlockend sind. Dr. Peterreins hat zwar Geschlossene Fonds empfohlen. Aber die haben aus meiner Sicht gleich mehrere entscheidende Nachteile. Den wohl wichtigsten thematisiert Dr. Peterreins in seinem Blog selbst:
"Wegen dieses Nachteils der zu hohen Kostenbelastung, könnte ich auch jetzt nicht einen einzigen geschlossenen Immobilienfonds empfehlen. Ich kenne natürlich auch nicht alle. Jedenfalls ist mir keiner bekannt, bei dem ich die Kostenbelastung akzeptabel finden würde."
Vermutlich gibt es irgendwo da draußen gute Geschlossene Immobilienfonds. Aber die Suche nach der Nadel im Heuhaufen ist für mich wenig verlockend. Und ein Produkt, das prinzipiell sinnvoll ist, aber auf breiter Front an zu hohen Kosten leidet, ist in der Praxis halt doch wenig sinnvoll.
Trotzdem noch mal einen Schritt zurück: Sind Geschlossene Fonds denn überhaupt prinzipiell sinnvoll? Auch in prinzipieller Hinsicht fallen mir nämlich mehrere Probleme mit dieser Produktklasse ein.
- Man holt sich ein Klumpenrisiko ins Boot: Geschlossene Fonds investieren in einzelne Immobilien. Läuft mit einer solchen Immobilie was schief, sieht es für den Fonds insgesamt nicht mehr gut aus. Kaufe ich dagegen einen REIT wie Unibail-Rodamco, investiere ich in Shopping-Center und Gewerbe-Immobilien, die über ganz Europa verteilt sind. Und auch ein kleinerer deutscher REIT wie Alstria Office bietet noch eine deutlich größere Risikostreuung als ein Geschlossener Fonds.
- Man braucht relativ viel Geld: Das ließe sich noch verschmerzen, wenn man mal eben 500 Euro in diesen, 500 Euro in jenen und 500 Euro in einen dritten Fonds investieren könnte. Kann man aber nicht. Mit 5.000 Euro ist man vielleicht dabei (vielleicht aber auch nicht). Und wenn man dann sein Risiko noch ein bisschen streuen möchte, ist man schnell bei einer hohen fünfstelligen Summe angelangt - und steht vor dem Problem, gleich mehrere günstige und gute Fonds auf diesem sehr unübersichtlichen Markt zu finden.
- Man ist sehr illiquide: Außerdem stellen Geschlossene Fonds sehr langfristige Investments dar. Man ist über 10, 20 Jahre gebunden und hat keine einfache Möglichkeit, seine Beteiligung zwischendrin abzustoßen. Schön wäre, wenn man für die Kombination aus hohem Risiko und schlechter Verfügbarkeit wenigstens mit einer hohen Rendite belohnt würde. Dem ist aber eher nicht so, wenigstens wenn man einem Bericht von Capital glauben darf. Danach lag die langfristige Rendite Geschlossener Immobilienfonds bei mageren 5,6 Prozent. Wer nur in Deutschland anlegte, musste im Mittel offenbar sogar einen Verlust verkraften. Der Clou daran: Die schlechtesten Fonds sind in dieser Statistik offenbar nicht einmal berücksichtigt - weil die erst gar keine Zahlen melden. Klingt vertrauenerweckend, oder?
Angesichts dieser Probleme erscheint mir auch der vermeintliche Vorteile einer Entwicklung, die unabhängig von der Börse verläuft, keiner zu sein. Schließlich unterliegen Gewerbeimmobilien in der Form Geschlossener Fonds genau den gleichen Marktzyklen wie solche in REITs oder Offenen Immobilienfonds. Man sieht die Wertschwankungen bloß nicht - weil es keinen geregelten Markt für Anteile gibt (wie es bei REITs der Fall ist). Aber dass man die Schwankungen nicht sieht, heißt nicht, dass es sie nicht gibt.
Und angesichts all dieser Probleme können einem Offene Immobilienfonds beinahe wieder sympathisch erscheinen. Oder?
Zum Weiterlesen
- Vorteile von REITs gegenüber Offenen Immobilienfonds
- Beste Offene Immobilienfonds: die Performance 2009 im Vergleich
- Welt online: Bei geschlossenen Fonds verdienen vor allem die Vermittler
sechs Kommentare
Natürlich hatte ich auf einen Kommentar von Ihnen gehofft. ;)
Sie haben Recht: Ich sollte (und wollte) nicht den Eindruck erwecken, dass Geschlossene Fonds als Produktklasse komplett schlecht sind. Nur sind sie für mich und andere echte Kleinanleger nicht geeignet – schon, weil ich zu wenig Geld habe, um eine vernünftige Diversifikation hinzukriegen und den Aufwand zu rechtfertigen, der mit einer Investition einhergeht. Dafür muss meiner Ansicht nach schon ein Vermögen im mittleren sechsstelligen Bereich her. Oder?
Was die Illiquidität als Vorteil angeht: In dieser Hinsicht bin ich immer noch anderer Meinung. Ich würde nicht in ein illiquides Asset investieren, wenn der Verzicht auf Liquidität nicht mit einer höheren Rendite belohnt wird. Und das Argument, das Immobilien an sich illiquide sind, zählt für mich nicht – denn Fließbänder und Pharmalabore können auch nicht kurzfristig zu Geld gemacht werden (womöglich sogar noch viel weniger als Immobilien) – und trotzdem werden solche Assets über die Börsen gehandelt. Die Aktienbörsen sind doch dazu prädestiniert, aus illiquiden Asset liquide handelbare Investments zu machen. Ich wüsste nicht, warum Immobilien da eine Ausnahme bilden sollten. Dass die Fristentransformation bei Offenen Immobilienfonds nicht so recht gelingt, liegt m. E. eher an der fehlerhafte Konstruktion dieser Fonds als an einer generellen Eigenschaft der Anlageklasse Immobilien.
Ein Unterschied zwischen Aktien und offenen Immobilienfonds besteht schon. Wenn viele Anleger eine bestimmte Aktie X verkaufen, dann wird sicher der Kurs fallen. Die Geschäftsführung wird aber nicht gezwungen sein, die Assets des Unternehmen zu verkaufen.
Anders bei offenen Immobilienfonds: Wenn viele Anleger einen bestimmten offenen Immobilienfonds Y verkaufen, wird das Management irgendwann gezwungen sein, Immobilieninvestments zu versilbern. Und das verstärkt dann die Abwärtsspirale.
Einen wichitgen Hinweis, denke ich haben Sie gegeben mit der Höhe des Gesamtvermögens eines Anlegers. Das spielt sicherlich eine große Rolle bei der Frage, wie man in die Anlageklasse Immobilien investieren sollte. Ich mache mal folgenden ganz groben Vorschlag:
Nehmen wir an, A hat ein Gesamtvermögen von 10.000 Euro. Ich würde so jemanden raten, erst einmal sich ein schönes Liquiditätspolster zuzulegen. Also, je nachdem, 1 bis 6 Monatsgehälter auf ein Festgeld/Tagesgeld-Konto. Vielleicht bleibt dann nichts weiter übrig für andere Investments.
Nehmen wir an, A hat 100.000 Euro Gesamtvermögen. Je nach Anlageziel, denke ich, sollte A maximal 50% seines Vermögens (eher deutlich weniger) in die Anlageklasse Immobilien stecken. In der Regel wohl vernünftigerweise um die 30.000 Euro. Würde A Fremdkapital aufnehmen, und sein gesamtes Geld in eine eigene Immobilie investieren (was ja möglich ist), sürde ich als schwerwiegenden Fehler bewerten. Denn die Risikostreuung ist perdu, und A würde alles komplett auf eine einzige Karte setzen. Sehr fraglich.
In diesem Fall könnte ich mir aber schon vorstellen, dass es für A sinnvoll sein könnte, jeweils 10.000 Euro in drei verschiedene geschlossene Immobilienfonds zu stecken. Gerade wenn es sich um Immobilienfonds handelt, die auch noch in sich diversifiziert sind.
Nehmen wir an A besitzt 1 Mio Euro. Hier könnte ich mir meinetwegen vorstellen, dass A 200.000 bis 500.000 Euro in eine eigene Immobilie steckt und den Rest auf Anlageformen vertielt, die nichts mit Immobilien zu tun haben. Aber selbst hier wäre das aus meiner Sicht ein Grenzfall. Und selbst in diesem Fall, ist es wahrscheinlich für A vernünftiger, sagen wir, 300.000 Euro in geschlossene Immofonds zu investieren (sofern er entsprechend gute findet, was nicht so leicht ist).
Nehmen wir an A hat 10 Mio Euro. In diesem Fall ist es durchaus denkbar, dass sich A ein Portfolio verschiedener einzelner Immobilien zusammenstellt und sie selbst verwaltet. Aber auch in diesem Fall wäre es fatal, wenn A mehr als 5 Mio Euro alleine in Immobilien steckt (was meiner Erfahrung leider sehr viele tun).
Risikostreuung ist und bleibt ein elementares Prinzip der Geldanlage, das einerseits extrem simpel ist, andererseits meinen viele, sich nicht daran halten zu müssen. Und die Ursache dafür, dass so viele das Prinzip der Risikodiversifizierung missachten, liegt in der Überschätzung der eigenen Fähigkeit in Anlagedingen die richtige Entscheidung treffen zu können. Wir sind aber alle nur fehlbare Menschen.
Danke für die interessanten Ansichten zu den verschiedenen Vermögensgrößen. Wieder mal echter Mehrwert für dieses Blog. ;)
Und Risikostreuung ist wirklich ein spannendes Thema: Es gibt viele, die das gesamte Prinzip völlig missachten. Und dann gibt es eine Gruppe, die es bis ins Letzte wissenschaftlich auf die Spitze treibt (was ja nicht schlecht sein muss), dabei erreicht man vermutlich tatsächlich mit einigen wenigen Grundprinzipien schon einen sehr großen Effekt.
Und eins noch zum Aktienhandel: Bei Offenen Immobilienfonds klappt das konstruktionsbedingt tatsächlich nicht. Bei REITs aber eben schon – nur eben mit höheren Kursschwankungen. Ich denke allerdings, dass die vergangenen beiden Jahre in dieser Hinsicht eine echte Ausnahme waren.
Auch von mir ein Kommentar zum Thema Aktienhandel: Man kann offene Immobilienfonds doch auch über die Börse verkaufen, z. B. wenn die Rücknahme ausgesetzt ist. Wenn viele verkaufen wollen, sinkt der Börsenpreis des Fonds, aber noch nicht unbedingt der Wert der im Fonds enthaltenen Immobilien.
Aber was außerdem noch interessant wäre: Warum die Immobilienaktien (und REITs) (zumindest die deutschen) in der letzten Baisse dermaßen stark gefallen sind. Soweit ich weiß, sind die Immobilienpreise in D gar nicht so stark gefallen. Haben die Anleger einfach die Rezession vorweggenommen mit fallenden (Gewerbe-) Immobilienpreisen? Oder haben die Unternehmen Verluste gemacht? Oder lag es an der Besonderheit der letzten Aktienbaisse, die sich ja dadurch auszeichnete, daß sich die Banken untereinander kein Geld mehr geliehen haben und daß die Banken dann, um an Liquidität zu kommen, (fast) sämtliche Assetklassen verkauft haben, unbesehen welche Zukunftsaussichten sie noch hatten?
Wahrscheinlich kamen mehrere Faktoren zusammen.
Das stimmt, Gerhard: Man kann Offene Immobilienfonds auch über die Börse verkaufen – nur sind sie halt eigentlich nicht dafür gemacht. Sie zielen ja eigentlich auf eher risikoscheue Anleger, die sich über eine schön gerade verlaufende Kursentwicklung ohne zwischenzeitliche Verluste freuen. Das geht halt mit Börsenhandel nicht gut zusammen. Und die Aussetzung der Anteilrücknahme muss halt (eigentlich) eine Ausnahme bleiben – bei REITs wird so eine Aussetzung erst gar nicht nötig.
Warum auch die deutschen Immoaktien in der Krise so stark gesunken sind, lässt sich natürlich nur schwer sagen. Zum Teil war es vermutlich wirklich Panik, zum Teil wurde die Rezession vorweggenommen – und zwar schlimmer, als sie im Endeffekt ausfiel. Zum Teil herrschte die Befürchtung, dass Immobilien-Unternehmen keine Kredite mehr kriegen würden. Man könnte die Liste vermutlich ewig fortsetzen. ;)
Ich gebe Ihnen recht, dass sehr, sehr viele geschlossene Fonds vollkommen indiskutabel sind. Ich wehre mich aber dagegen, zu verallgemeinern und eine ganze Anlageklasse komplett zu verteufeln.
Nur am Rande bemerkt. Ich selbst habe einmal einen sehr kleinen geschlossenen Fonds initiiert. Und der wurde vor 2 Jahren vollkommen ordnungs- und erwartungsgemäß zu einem positiven Ende gebracht.
Gerade bei geschlossenen Fonds muss man sehr genau hinsehen bzw. die Initiatoren sehr genau kennen. Dazu hat freilich ein normaler Privatanleger in der Regel nicht die Möglichkeit. Ich als Vermögensberater bekomme etwa zwei Angebote pro Monat auf meinen Tisch. Der Großteil fliegt gleich in de Papierkorb. Manchmal stoße ich aber durchaus auf Perlen.
Das sind aber erstens fast immer Dinge, die nicht im großen Stil über Banken etc. vertrieben werden, sondern die eher den Charakter von “Geheimtipps” haben.
Wir haben ja schon hin und wieder darüber diskutiert, ob es sich lohnt, einen professionellen Vermögensberater zu engagieren oder nicht. Geschlossenen Fonds sind, denke ich, ein Musterbeispiel dafür, dass gute Vermögensberater wirklich einen Mehrwert bringen können. Zumal die meisten (wirklich) guten auch noch aufs Agio vezichten.
Zweitens handelt es sich bei diesen “Perlen” fast immer um Dinge, die derzeit alles andere als modern sind. Oder anders formuliert. Diejenigen geschlossenen Fonds, die gerade “in” sind (wie derzeit Photovoltaik-Fonds) sind fast immer nicht ratsam, wenn man sie sich genauer ansieht.
Beispielsweise ist eines der wenigen Dinge, die ich im Bereich geschlossene Fonds, derzeit (wenn überhaupt) empfehlen kann: US-Baulandprojekte. Und wenn ich das Leuten erzähle, meinen die meisten, ich habe einen Vogel – nach dem Motto: “Ist das nicht gerade in der Krise.” Und ich sage: “Ja, das ist gerade in der Krise, und genau deswegen ist das JETZT einen gute Gelegenheit zu kaufen.” Das traun sich aber nur sehr wenige. Psychologisch leichter ist es, in das zu investieren, wovon gerade sehr viele positiv reden. Nur das kann man sich wieder an den fünf Finger ausrechnen, wo die Wahrscheinlichkeit einer Blase höher ist.
Noch zu Ihren Kritikpunkten:
Klumpenrisiko. In die meisten geschlossenen Fonds kann man ab 10.000 Euro einsteigen. Das ist dann definitiv weniger Klumpenrisiko, als wenn man sich für 300.000 Euro eine einzige Immobilie kauft.
*“Man braucht viel Geld”. *OK, mit 500 Euro-Beträgen sollte man hier nicht anfangen.
*“Illiquide”. *Interessanterweise halte ich das gerade für einen Vorteil, bzw. die Liquidität offener Immofonds nur für einen Scheinvorteil. Denn Fakt ist, dass man in ein illiquides Segment invetieren will. Immobilien sind eben (im Vergleich zu Aktien) illiquide. Dann ist es, denke ich, nur angemessen, dass das Anlagevehikel, das ich für mein Immobilien-Investment verwende, auch diese Illiquidität widerspiegelt.
Warum halte ich das für so wichtig? Damit ein Anleger eben nicht je nach Stimmungslage ein- und aussteigen kann. Der Anleger soll sich bitte vorher hinreichend Gedanken darüber machen, ob er wirklich langfristig investieren will oder nicht. Und wenn er sagt: “Ja, das will ich”, dass er dann nicht bereits nach 12 Monaten sagt: “ach, jetzt habe ich mir es doch anders überlegt.” Genau das ist bei offenen Immofonds oder Immobilienaktien möglich und eigentlich nicht zielführend.
Denn der Schein der Liquidierbarkeit verusacht dann gegebenenfalls eine Abwärtsspirale: Viele Leute steigen in Panik aus, der offene Immofonds muss unter Druck Immobilien auf den Markt schmeißen, was die Preis noch weiter sinken lässt …
Noch mal zum Thema Know-How. Auch das braucht man eigentlich immer, wenn es um Immobilien geht. Man braucht es bei der Auswahl einer einzelnen Immobilie, man braucht es aber genauso bei der Auswahl offener Immofonds oder von Immobilienaktien. Insofern ist es auch nicht so sehr erstaunlich, wenn man auch bei der Auswahl geschlossener Fonds sich sinnvollerweise professionellen Rat einholt. Und nur darauf zu vertrauen, dass etwas staatlich reguliert ist, wäre mir hier zu wenig.