Wie kommt es zu den hohen Verlusten bei Immobilienfonds?
Die Abwertungen amerikanischer Fonds beunruhigen auch Anleger hierzulande - zurecht?
In den vergangenen Tagen machten verschiedene amerikanische Immobilienfonds mit Horrormeldungen von sich reden.In den vergangenen Tagen machten verschiedene amerikanische Immobilienfonds mit Horrormeldungen von sich reden. So soll der mehr als 8 Mrd. US-Dollar schwere Morgan-Stanley-Fonds Msref VI International 5,4 Mrd. Dollar verloren haben – also fast zwei Drittel seines Vermögens. Ein Immobilienfonds der ewig skandalumwitterten US-Bank Goldman Sachs verlor 1,8 Mrd. Dollar, fast sein komplettes Eigenkapital. Und die Deutsche Bank musste den von ihr verwalteten Fonds Rreef America Reit III stützen, nachdem der 65 Prozent an Wert verloren hatte.
Nun kann man sagen: Riesen-Fonds für Institutionelle Investoren sind weit von den Privatanlegern weg, die in deutsche Offene Immobilienfonds investiert haben. Aber das wäre zu einfach. Schließlich investieren auch deutsche Offene Immobilienfonds in Geschäftsimmobilien auf der ganzen Welt. Und umgekehrt gehören zum Besitz der gerade abgewerteten US-Fonds auch Immobilien in Deutschland.
Verständlich also, dass viele Anleger Angst haben. Die Fondsgesellschaft Axa Investment Managers versucht jetzt, mit einer Beispielrechnung zu verdeutlichen, warum ähnlich hohe Verluste bei den hiesigen Offenen Immobilienfonds nicht zu erwarten sind.
Beispielrechnung: So erhöht Fremdkapital bei Immobilienfonds die Verluste
Die Rechnung orientiert sich am Beispiel des Msref VI International. Der Fonds wurde im Jahr 2007 aufgelegt, also zur Hochzeit des letzten Immobilienbooms. Er wurde Axa IM zufolge als „opportunistisch“ beworben – mit einer Rendite-Erwartung von mehr als 20 Prozent pro Jahr. Da kann man als Kleinanleger schon mal schlucken (und als Institutioneller Investor hätte man wohl auch zumindest kurz innehalten sollen...).
Jedenfalls: Um dieses Ziel zu erreichen, arbeitete der Fonds in großem Umfang mit Fremdkapital. Mit einem Eigenkapital von 8 Mrd. Dollar sollte ein Investitionsvolumen von 30 Mrd. Dollar gestemmt werden. Eigenkapitalquote.
Die Beispielrechnung verabschiedet sich an dieser Stelle von den realen (bzw. kolportierten) Zahlen des Fonds Msref VI International, aber ich mache einfach mal meine eigene Rechnung auf und bleibe bei den gerade genannten Werten.
Abwertung der Immobilien: 10 Prozent, Verlust des Fonds: 53 Prozent
Also: Beim Kauf von Immobilien für 30 Mrd. Dollar fallen Nebenkosten in Höhe von 4 Prozent an. Das sind 1,2 Mrd. Dollar. Das Eigenkapital wird entsprechend vermindert – auf 6,8 Mrd. Dollar. Um auf 30 Mrd. Dollar Gesamtvolumen zu kommen, muss der Fonds Kredite in Höhe von 23,2 Mrd. Dollar aufnehmen. Eigenkapitalquote: 22,67 Prozent.
Nun wirtschaftet der Fonds fröhlich vor sich hin, aber dann (sagen wir mal: nach knapp drei Jahren) passiert, was passieren musste: Die Immobilien werden abgewertet. Um 10 Prozent. Plötzlich sind sie nur noch 27 Mrd. Dollar wert – und der Wertverlust geht komplett zulasten des Eigenkapitals. Das sinkt also auf nur noch 3,8 Mrd. Dollar. Die Kosten und der Immobilienwertverlust von 10 Prozent haben einen Wertverlust des Fonds von 53 Prozent ausgelöst. Bei einer Abwertung des Immobilienbestandes um 15 Prozent (immer noch kein unrealistischer Wert) läge der Verlust des Fonds sogar bei mehr als 70 Prozent (8 Mrd. Dollar – 1,2 Mrd. Dollar – 4,5 Mrd. Dollar = 2,3 Mrd. Dollar).
Die Auswirkungen der Abwertung auf einen ungehebelten Immobilienfonds
Die hohen Verluste kommen durch die Hebelung des Investments mithilfe von Fremdkapital zustande. Hätte der Fonds ausschließlich mit Eigenkapital gearbeitet, hätten die Abwertungen einen sehr viel geringeren Effekt. Bei 4 Prozent Nebenkosten und einer Abwertung des Immobilienbestandes um 10 Prozent entstünde lediglich ein Wertverlust von 14 Prozent.
Was hat das nun mit den deutschen Offenen Immobilienfonds zu tun? Nun: Diese arbeiten mit sehr viel weniger Fremdkapital als die Pleitefonds der vergangenen Tage. Der Hausinvest Europa etwa hatte meinem Bloggerkollegen Hannes Peterreins zufolge Ende März ein Immobilienvermögen im Wert von etwa 10 Mrd. Euro. Hinzu kamen liquide Mittel im Wert von etwa 3 Mrd. Euro. Dem entgegen stehen Kredite in Höhe von 2,4 Mrd. Euro. Das Eigenkapital beträgt also etwa 10,6 Mrd. Euro, was einer Quote von 81,5 Prozent entspricht.
Beispielrechnung: Was geschähe bei einer Abwertung der Immobilien des Hausinvest Europa?
Was passiert nun, wenn der Immobilienbestand um 10 Prozent abgewertet wird? Klar: Die Immobilien sind nur noch 9 Mrd. Euro wert, die liquiden Mittel behalten ihren Wert, die Kredite ebenfalls. Das Eigenkapital des Fonds schrumpft also auf 9 Mrd. Euro + 3 Mrd. Euro – 2,4 Mrd. Euro = 9,6 Mrd. Euro. Der Wertverlust beträgt 9,5 Prozent.
Das ist also schon eine völlig andere Größenordnung als bei den oben genannten Fonds. Hinzu kommt: Die deutschen Offenen Immobilienfonds investieren in der Regel in so genannte „Core“-Immobilien (zumindest, wenn man den Aussagen der Branche Glauben schenkt). Diese Core-Immobilien sind genau das Gegenteil der opportunistischen Objekte, die der Morgan-Stanley-Fonds im Visier hatte: Langweilige, langfristig an solvente Mieter vermietete Immobilien, die eine niedrigere Rendite bieten – aber dafür mehr Stabilität.
Die Verluste der US-Fonds lassen also nur sehr bedingt Rückschlüsse auf die Offenen Immobilienfonds für deutsche Privatanleger zu. Klar ist aber: Sie sind zumindest grundsätzlich von den gleichen Marktschwankungen betroffen wie ihre riskanten Brüder aus den USA. Und: Auch Verluste von 10 Prozent bei einem großen Fonds wie dem Hausinvest Europa wären schon eine Katastrophe für die Anteilseigner. Denen wurde nämlich beim Kauf keine Rendite von 20 Prozent im Jahr versprochen – sondern eine sichere Geldanlage.
Zum Weiterlesen
- Offene Immobilienfonds: Risiken und Nachteile
- Offene Immobilienfonds: Abschläge im Börsenhandel
- Ratgeber des Handelsblatt: Immobilienfonds in Not
Eigentlich reicht auch der Blick in ein Verkaufsprospekt: Die meisten Fonds investieren in Schrottimmobilien in Spanien und England oder gar den USA. Da kann ja nichts bei rauskommen…