Offene Immobilienfonds: Was bringt die geplante Reform?
Ein Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums soll helfen, Anleger besser zu schützen. Doch ob das wirklich gelingt, ist sehr zweifelhaft
Ein Gesetzentwurf aus dem Bundesfinanzministerium von Wolfgang Schäuble soll helfen, Anleger besser zu schützen - unter anderem, indem der Graue Kapitalmarkt künftig strenger reguliert wird, und Offene Immobilienfonds sich ebenfalls strengeren Regeln unterwerfen müssen. Im Gespräch sind unter anderem Mindesthaltefristen für Fondsanteile und Abschläge auf die Bewertung der Fondsimmobilien als Sicherheitspuffer für die Anleger. Ich frage mich: Sind diese Ideen wirklich sinnvoll?
Erste Idee: Mindesthaltefristen für Offene Immobilienfonds
Das Schäuble-Ministerium erhält viel Applaus für seinen Gesetzesentwurf zur Verbesserung des Anlegerschutzes, der unter anderem eine Mindesthaltefrist für Anteile an Offenen Immobilienfonds und Kündigungsfristen vorsieht. Ich bin mir allerdings nicht so sicher, dass die Änderungen wirklich im Sinne der Anleger sind, die jetzt schon Anteile an Offenen Immobilienfonds besitzen. Um nicht falsch verstanden zu werden: Rein sachlich halte ich eine Mindesthaltefrist für Immobilienfonds durchaus für gerechtfertigt. Schließlich hat sich der von den Fondsanbietern erweckte Eindruck, Offene Immobilienfonds wären die perfekte Verbindung von täglicher Verfügbarkeit und langfristiger Investition in Immobilien, in der Finanzkrise als Trugschluss erwiesen. Wenn viele Anteile in kurzer Zeit zurückgegeben werden, kommen die Fonds eben nicht damit klar. Sie können ihre Immobilien nicht in kurzer Zeit zu Geld machen und müssen schließen.
Aber: Was wird eine so restriktive Neuregelung wie die von Schäuble vorgeschlagene unter den Anlegern auslösen, die ihre Anteile im Vertrauen auf schnelle Verfügbarkeit erworben haben? Man sollte sich nichts vormachen: Die angedachten Restriktionen machen Schluss mit dem Produkt Offener Immobilienfonds in seiner bisherigen Form. Kann das möglicherweise sogar zu einer erneuten Massenflucht aus den Fonds führen? Und was bedeutet das für die Entwicklung der Fonds und die Rendite der Anleger? Ich will hier keine Lobbyarbeit für die Fondsbranche betreiben, aber ich denke, die Politik sollte aufpassen, nicht das Kind mit dem Bade auszuschütten. Meiner Ansicht nach wären nach Höhe der Anlagesumme gestaffelte Mindesthalte- und Kündigungsfristen die angemessene Maßnahme. Schließlich waren es ja gerade nicht die Kleinanleger, die die seit nun bald zwei Jahren währende Liquiditätskrise vieler Fonds ausgelöst haben – sondern die großen Investoren, die viel Geld auf einmal abzogen. Warum also beschränkt man die Mindesthaltefristen nicht einfach auf diese großen Spieler?
Zweite Idee: ein Bewertungsabschlag auf die Immobilien der Fonds
Neben den Haltefristen ist auch ein pauschaler Abschlag von 10 Prozent auf die von Fonds gehaltenen Immobilien im Gespräch, der über fünf Jahre hinweg wirksam werden soll. Das ist eine Reaktion auf die von vielen Experten geäußerten Zweifel an den derzeitigen Bewertungen der Immobilien. Diese werden oft als unrealistisch hoch kritisiert. Das mag durchaus sein. Nur: Was soll ein pauschaler Abschlag daran ändern? Die Anteilseigner würden zwar etwas Spielraum gewinnen für den Fall, dass ein Fonds Immobilien verkaufen oder gar liquidiert werden muss. Bewertungsschwankungen würden dadurch aber natürlich nicht vermieden. Und: Es würden zunächst einmal diejenigen Anleger bestraft, die bereits Anteile an Offenen Immobilienfonds halten. Sie müssten dann wohl über fünf Jahre hinweg etwa auf die Hälfte ihrer Rendite verzichten. Welcher rationale Investor würde unter solchen Umständen nicht sofort verkaufen? Und wo würde es hinführen, wenn plötzlich alle rationalen Anleger tatsächlich ihre Fondsanteile abstoßen würden?
Fazit: Die Reform der Offenen Immobilienfonds würde mehr Probleme aufwerfen, als sie löst
Kurz: Aus meiner Sicht wirft der Gesetzesentwurf mehr Probleme auf, als er löst. So sehr ich auch dafür bin, Offene Immobilienfonds besser zu regulieren – die nun vorgeschlagenen Änderungen dürften neben der Fondsbranche selbst vor allem die bereits investierten Anleger schädigen.
Zum Weiterlesen
- Offene Immobilienfonds: Risiken und Nachteile
- Offene Immobilienfonds: Abschläge im Börsenhandel
- Offene Immobilienfonds: jenseits des Klumpenrisikos
Kein Kommentar