Ein Diskussionsentwurf für ein Gesetz zur Reform Offener Immobilienfonds aus dem Bundesfinanzministerium hat Anfang Mai zunächst für große Aufregung und dann für große Liquiditätsprobleme bei etlichen Offenen Immobilienfonds gesorgt. Inzwischen ist die Aufregung ein bisschen verflogen, nur die Probleme bestehen noch, die Krisen-Fonds sind nach wie vor geschlossen. In dieser Stimmung legt nun der Fondsverband BVI fünf Vorschläge zur "Liquiditätsoptimierung" vor. Was ist von denen zu halten?
Die merkwürdige Headline der Pressemitteilung - "Offene Immobilienfonds: Fünf Maßnahmen zur Liquiditätsoptimierung" - legt es bereits nahe: Um eine grundsätzliche Reform des Produkts Offener Immobilienfonds geht es den Fonds-Lobbyisten offenbar nicht. Aber das muss ja nicht heißen, dass die einzelnen Vorschläge schlecht sind. Also: Schauen wir sie uns mal an.
1. Offene Immobilienfonds vor „Geldparkern schützen“
Das Problem ist bekannt: In der Vergangenheit haben viele kurzfristig orientierte Anleger Offene Immobilienfonds als besser verzinste Alternative zum Tagesgeld genutzt. Das führte erstens dazu, dass viele Großanleger in der Finanzkrise plötzlich Geld aus Offenen Immobilienfonds abzogen – und diese damit erst richtig in die Krise stürzten. Und es dürfte zweitens dazu geführt haben, dass viele Kleinanleger plötzlich geschockt waren, dass sie nach den Fondsschließungen im Oktober 2009 nicht mehr auf ihr „Tagesgeld“ zugreifen konnten.
Für die Fonds selbst ist es in Krisen deshalb so unangenehm, als Tagesgeldersatz missbraucht zu werden, weil sie ihr Vermögen eben nicht kurzfristige zu Geld machen können. Dazu müssten sie nämlich Immobilien verkaufen – und das geht nun mal nicht von heute auf morgen. Kein Wunder also, dass Mindesthaltefristen und Kündigungsfristen für Fondsanteile den Kern des Schäuble-Reformentwurfs darstellen. Die Anleger sollen durch solche Fristen dazu gebracht werden, Offene Immobilienfonds als langfristige Geldanlage zu betrachten. Der BVI-Vorschlag geht in eine ähnliche Richtung: Die Branche schlägt eine einheitliche Mindesthaltefrist von einem Jahr vor.
Meine Meinung: Ich denke, dass Mindesthaltefristen für Kleinanleger einerseits eine unnötige Einschränkung sind. Schließlich waren es nicht die Verkäufe der kleinen Privatanleger, von denen die Fonds in die Krise gestürzt wurden. Andererseits ist es natürlich auch für die Anleger selbst wichtig, dass Offene Immobilienfonds – wenn überhaupt – nur für Anleger mit längerem Anlagehorizont geeignet sind.
2. Anlageverhalten von professionellen Anlegern berücksichtigen
Dem BVI zufolge stellen professionelle Anleger all ihre Entscheidungen „täglich auf den Prüfstand“: „Institutionelle Anleger reagierten im Gegensatz zu Privatanlegern rasch, gleichgerichtet und mit großen Beträgen“, so der BVI. Das soll wohl heißen: Institutionelle sind hektisch und anfällig für Herdenverhalten. Jedenfalls leiden dem BVI zufolge vor allem die langsameren Privatanleger unter diesen Tendenzen der Großkopferten. Konsequenz des Verbandes: Er fordert eine Kündigungsfrist von einem Jahr für alle „nicht-natürlichen Personen“.
Meine Meinung: Die Gefahren für die Fonds durch den plötzlichen Abzug großer Vermögen sind für mich ein Kernproblem der Offenen Immobilienfonds. Insofern müssen Mindesthalte- und Kündigungsfristen für Großanleger auch im Mittelpunkt der Lösung stehen. Mir gefällt an diesem Vorschlag, dass zwischen natürlichen Personen (vulgo: Privatanlegern) und nicht-natürlichen Personen (also Institutionellen) unterschieden wird. Nebenher würde er meiner Ansicht nach auch die Mindesthaltefristen überflüssig machen – schließlich sind die ohnehin nur für Großanleger nötig.
3. Offene Immobilienfonds für die Altersvorsorge optimieren
Das ist nun ein Vorschlag, der eher wenig mit der Rettung der Anlageform Offener Immobilienfonds zu tun hat – und dafür ziemlich viel mit den Marketinginteressen der Fondsgesellschaften. Der BVI fordert nämlich, dass die Fonds jederzeit Sparpläne und Auszahlpläne bedienen – also zum Beispiel auch dann Anteile im Rahmen von Auszahlplänen zurücknehmen, wenn die Anteilsrücknahme ausgesetzt ist. Dafür sollten die Fonds zusätzliche Liquidität vorhalten müssen.
Meine Meinung: Es ist fraglich, ob es wirklich im Sinne aller Anleger ist, wenn Fonds dauerhaft noch mehr Liquidität vorhalten müssen. Schließlich wollen die meisten Anleger möglichst viel Immobilie für ihr Geld, wenn sie Offene Immobilienfonds kaufen. Und diesen Wunsch bekommen sie schon jetzt nur begrenzt erfüllt. Davon abgesehen wäre es wohl auch besser, darauf hinzuarbeiten, die Fonds einfach nicht mehr so oft schließen zu müssen...
4. Folgen von Rücknahmeaussetzungen anlegergerecht ausgestalten
Hinter dieser schönen Überschrift verbirgt sich eine besonders waghalsige Forderung: Wenn Offene Immobilienfonds während einer Rücknahmeaussetzung gezwungen sind, Immobilien unter dem von den Sachverständigen festgesetzten Wert zu verkaufen, sollen darunter künftig nicht alle Anleger leiden – sondern nur diejenigen, die Anteile verkauft und damit die Notverkäufe ausgelöst haben.
Meine Meinung: Ein Witz. Vielleicht sollten die Offenen Immobilienfonds einfach dafür sorgen, dass ihre Immobilien jederzeit annähernd marktgerecht bewertet sind. Schließlich dürfen die Fonds die Rücknahme von Anteilen bis zu zwei Jahre lang aussetzen. Dass trotzdem noch so viele Fonds auf Objekten sitzen, die sich nicht zum durch die Gutachter festgesetzten Wert verkaufen lassen, ist ein Armutszeugnis für die Fonds. Es sollte aber nicht als Druckmittel genutzt werden, um Anleger noch stärker an Fonds zu binden, deren Immobilien nicht marktgerecht bewertet sind.
5. Durch flexible Regeln Produktangebot differenzieren
Unter dieser Überschrift fordert der BVI Spielraum für flexible Regeln. Zum Beispiel möchten die Fonds gerne mit einzelnen Institutionellen Investoren Kündigungsfristen aushandeln, die noch über ein Jahr hinausgehen.
Meine Meinung: Warum nicht? Allerdings lassen sich die Institutionellen Investoren längere Kündigungsfristen sicher durch Zugeständnisse bei den Gebühren bezahlen. Wer dafür wohl am Ende aufkommen muss?
Zurück zum Anfang: Die grundlegenden Probleme packt der BVI also eher nicht an. Eines davon ist die über Jahrzehnte verbreitete Mär, dass Verluste mit Offenen Immobilienfonds praktisch nicht möglich sind. Ein anderes sind die fragwürdigen Bewertungen der Fonds-Immobilien. Falls der vierte Vorschlag eine Antwort darauf sein soll, dann ist das in meinen Augen ziemlich peinlich. Der Schäuble-Vorschlag adressiert das Bewertungsproblem zumindest ernsthaft, dürfte aber nicht wirklich praktikabel sein - schließlich sind pauschale Bewertungsabschläge ein gutes Rezept für eine Massenflucht der Anleger. Ich bleibe aber dabei, dass gestaffelte Kündigungsfristen, die vor allem die Mobilität der Großanleger einschränken, fürs Erste genügend Sicherheit für die Anleger bieten, die im Fonds bleiben wollen - so lange die Fondsimmobilien halbwegs realistisch bewertet sind. Ob das überall der Fall ist, darf allerdings bezweifelt werden.
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