Offene Immobilienfonds: Stimmen die Bewertungen?
Warum mussten die in Not geratenen Fonds ihre Immobilien abwerten - und die der großen Banken nicht?
Nein, ich kann die Frage (immer noch) nicht beantworten - aber ich bin froh, dass Handelsblatt.com sie heute mal wieder aufgeworfen hat: Wie kann es eigentlich sein, dass die Offenen Immobilienfonds der großen Banken - von die von Deka, Union Investment, Commerz Real und Rreef - bisher nicht nur ohne Fondsschließung durch die andauernde Krise ihrer Produktklasse gekommen sind, sondern auch ohne nennenswerte Abwertungen ihrer Immobilienbestände?
Die Frage liegt nahe, wenn man sich die Wertentwicklung der Fonds anschaut, die am tiefsten in der Krise stecken, seit beinahe zwei Jahren geschlossen sind und nun vor der Entscheidung über Wiederöffnung oder Abwicklung stehen: Der Morgan Stanley P2 Value hat seit dem Jahr 2008 50 Prozent seines Wertes verloren, der Degi Europa allein seit Jahresbeginn 23 Prozent.
Nun wurde zu Beginn der Krise noch argumentiert, der P2 Value sei nun einmal spekulativer aufgestellt und habe seine Immobilien zudem komplett während der zurückliegenden Boomphase eingekauft. Nur: Über den Degi Europa lässt sich beides nicht sagen - er ist ein Fonds mit langer Tradition, der zudem stets als konservativ galt (und beworben wurde).
Was unterscheidet den Degi Europa vom Hausinvest Europa?
Was also unterscheidet den Degi Europa vom Hausinvest Europa, der seit Jahresbeginn eine Wertentwicklung von 2,3 Prozent aufweist. Plus 2,3 Prozent, versteht sich.
Mir fallen spontan vor allem zwei Dinge ein: Der Hausinvest Europa hat die Vertriebsmaschinerie der Commerzbank hinter sich - der Degi Europa bloß die von Aberdeen Immobilien. Und der Hausinvest Europa war nie in der Zwangslage, Immobilien aus seinem Portfolio auf Teufel komm raus verkaufen zu müssen, wie es derzeit beim Degi Europa der Fall ist. Heißt: Es gab nie einen echten Realitätstest der von den Gutachtern festgestellten Verkehrswerte der Fondsimmobilien.
Wie schreibt Handelsblatt.com so schön? "Bei den notleidenden Fonds zeigt sich, dass die früheren Gutachten der Sachverständigen nicht das Papier wert waren, auf das sie geschrieben waren. Immobilien wurden erst mit zweistelligen Raten abgewertet, als die Fonds geschlossen waren und ihre Manager keine Angst mehr haben mussten, dass Anleger davonlaufen."
Warum sollte es bei den großen Fonds anders sein? Mir fällt kein überzeugender Grund ein. Oder haben die großen Offenen Immobilienfonds tatsächlich durch die Bank besser eingekauft und ihre Immobilien besser bewirtschaftet als die kleinen?
Im Handelsblatt-Artikel gibt es bestenfalls anekdotische Hinweise auf falsche Bewertungen, und von solchen Hinweisen halte ich eher wenig. Also würde ich sagen: Jeder muss für sich selbst weiterspekulieren.
Reichen die Schutzmechanismen bei der Immobilienbewertung aus?
Zugegeben, beim Verfahren zur Bewertung der Immobilienfonds-Immobilien gibt es ein paar Schutzmechanismen gegen Missbrauch: Die Sachverständigen sind nicht bei den KAGs angestellt, sie dürfen für höchstens fünf Jahre bestellt werden, und sie dürfen höchstens 30 Prozent ihrer Einnahmen durch eine Fondsgesellschaft erzielen.
Aber können diese Schutzmechanismen wirklich vor Missbrauch schützen? Das anzunehmen, wäre wohl naiv. Mein Misstrauen gegen das Bewertungsverfahren war auch einer der Hauptgründe dafür, dass ich mich vor anderthalb Jahren gedanklich und vor ziemlich genau einem Jahr komplett von Offenen Immobilienfonds verabschiedet habe.
Was meinen Sie: Geht bei den Bewertungen der Offenen Immobilienfonds alles mit rechten Dingen zu?
Zum Weiterlesen
- Die Probleme der Offenen Immobilienfonds (laut Scope)
- Beste Offene Immobilienfonds - die Performance 2009 im Vergleich
- Wie kommt es zu den hohen Verlusten bei Immobilienfonds?
zehn Kommentare
Hallo Dieter,
ich erkenne an, dass die Bewertung von Gewerbeimmobilien, für die es nur einen engen Markt gibt, sehr schwierig ist. Das ist vermutlich auch einer der Gründe dafür, dass Immobilienaktien an der Börse meist mit einem Abschlag zum ausgewiesenen NAV gehandelt werden.
Bedenklich wäre es m. E. aber, wenn Gutachter die Fondsimmobilien systematisch zu hoch bewerten würden. Denn der Verkehrswert einer Immobilie soll ja den Marktwert darstellen – auch dann, wenn die Bewertung mithilfe des Ertragswertverfahrens erfolgt. Daher bleibt es für mich fragwürdig, dass Fonds, die Immobilien verkaufen mussten, reihenweise zu Abwertungen gezwungen sind, während es bei den noch offenen Offenen Immobilienfonds scheinbar keine Probleme mit der Bewertung gibt…
Hallo, Herr Handstein!
Der Degi Europa wird abgewickelt und hat in den letzten Tagen stark an (Börsen-)Wert eingebüßt. Konträr zur herrschenden Meinung habe ich ihn daraufhin gekauft. (c-:)
Viele Grüße vom KLEINANLEGER
Hallo Kleinanleger,
beruhigend, dass auch Sie nicht nur passives Indexing betreiben. 
Ich kann mir aber vorstellen, dass das jetzt ein gutes Geschäft ist. Gestern hab ich in einem Forum was von 8 Prozent Mietrendite beim derzeitigen Kaufpreis gelesen. Das wäre natürlich schon ziemlich attraktiv.
Viel Erfolg jedenfalls!
Hallo!
Ja, Sie haben recht, ich habe spontan und spekulativ zugegriffen.
Aber im Ergebnis ließe sich das auch mit den Grundsätzen des passiven Investments vereinbaren. Ich betrachte nämlich – wohl im Gegensatz zu Ihnen – die offenen Immobilienfonds als eine taugliche Assetklasse, mit der ich den Immobilienanteil in meinem Portfolio abbilde.
Die offenen Immo-Fonds haben m. E. ein sehr eigenständiges Ertrags-Risiko-Profil, das sie von allen anderen Assetklassen unterscheidet. In positiver Hinsicht sind insofern die “Glättung” des Kursverlaufes und die regelmäßigen Ausschüttungen zu nennen. In negativer Hinsicht sind die Schließungen der Fonds bei hohen Mittelabflüssen mit der Gefahr der Abwicklung zu beachten.
Nach meiner Erfahrung korrelieren die offenen Immobilienfonds kaum mit Aktien etc. Somit kann ich von den in letzter Zeit gestiegenen Aktien in die im selben Zeitraum gefallen offenen Immo-Fonds umschichten. Der passive Indexer ist eben insofern stets auch ein “Contrarian”.
Viele Grüße und einen schönen Sonntag,
Ihr KLEINANLEGER
Hmm, ich denke nicht, dass ein Investment in einen einzelnen, in Abwicklung befindlichen Immofonds sich irgendwie mit Indexing vereinbaren lässt. Als strenger Passiv-Anleger müssten Sie versuchen, möglichst die ganze Assetklasse abzudecken. Sie haben aber in einen einzelnen, mutmaßlich unterbewerteten Fonds investiert, der sich von nun an außerdem völlig anders verhalten dürfte, als das für Offene Immos typisch ist: Anteile können nicht an die KAG zurückgegeben werden, neue Anteile werden nicht ausgegeben, und anstelle von Verkehrswertgutachten treten jetzt knallhart tatsächlich erzielbare Verkaufserlöse. Ich denke, das erinnert eher an einen geschlossenen Fonds (wenn es auch verschiedene Nachteile von geschlossenen Fonds hier nicht gibt).
Viele Grüße
Hallo!
Ja klar; der in Abwicklung befindliche Fonds ist nicht mein einziger Immobilienfonds, sondern rundet das Ganze nur ab.
Viele Grüße!
Hallo Kleinanleger,
kaufen Sie die Anteile ausschließlich über die Börse? Ein Punkt, der mich misstrauisch gegenüber der Produktklasse (und gegenüber der oft beworbenen Unabhängigkeit von anderen Anlageklassen) gemacht hat, ist seit jeher der Preisbildungsmechanismus, der nun mal im Normalfall nicht über einen Markt erfolgt (was ja mindestens ebenso oft kritisiert wurde, wie die geringe Korrelation mit anderen Assets beworben wurde…)
Viele Grüße
Hi!
Ja, um den Ausgabeaufschlag zu umgehen, kaufe ich nur über die Börse.
Als nicht der Abgeltungssteuer unterliegende Altanlagen habe ich den KanAm Grundinvest und den SEB Immoinvest. Neuanlagen habe ich zunächst im Axa Immoselect getätigt. Im Rahmen der Zockerei der letzten Wochen sind dann aber auch noch ein bisschen Degi Europa, Degi International und Morgan Stanley P2 Value hinzugekommen.
Ich kann Ihre Einwände gegen die offenen Immobilienfonds zwar nachvollziehen, habe mich aber dennoch dafür entschieden, diese Form der Immobilienanlage zu wählen. Die Gründe dafür sind folgende: Mit einem Direktinvestment in Immobilien (Mietshaus) hat meine Familie keine allzu guten Erfahrungen gemacht: Die Rendite war niedrig; der Arbeitsaufwand war hoch; der Stress war groß. In Betracht gekommen wären ansonsten noch die REITs. Diese korrelieren aber hochgradig mit (sonstigen) Aktien, was insbesondere in der Subprime-Krise zu sehen war. So hatte beispielsweise der weltweit anlegende REIT-ETF von iShares zeitweise einen Kursrückgang von 70% zu verzeichnen – und das in demselben Zeitraum, in dem die Aktienkurse weltweit einbrachen (Ende 2008 / Anfang 2009). Zur gleichen Zeit war der SEB Immoinvest zwar auch nur über die Börse zu verkaufen, aber der Abschlag betrug nur rund 10%. Das erscheint mir unter Diversifikationsgesichtspunkten vorzugswürdig.
Viele Grüße vom KLEINANLEGER
Das Problem bei Immobilien – besonders bei Gewerbeimmobilien im hochpreisigen Segment – ist, dass man den realen Wert erst bei Verkauf kennt. Es ist wie am Kunstmarkt, ob der Picasso 10 Mio. oder 30 Mio. wert ist erfährt man erst bei Verkauf. Dies kann kein Gutachter realistisch schätzen.