Offene Immobilienfonds: letzte Ausfahrt REIT?
Können börsengehandelte Anlagevehikel die Probleme der Fondsbranche (und der Anleger) wirklich lösen?
Schon öfter habe ich in diesem Blog darauf hingewiesen, dass REITs für mich die beste Möglichkeit für private Kleinanleger darstellen, in die Anlageklasse Immobilien zu investieren. Dennoch bin ich gerade etwas überrascht: REITs werden in jüngster Zeit nicht mehr nur als gute Alternative zu Offenen Immobilienfonds diskutiert – sie werden sogar ernsthaft als Lösung für die derzeitigen, existenzbedrohenden Probleme der Immobilienfonds ins Spiel gebracht.
Im Unternehmensblog des größten deutschen REITs, Alstria Office, gab es diesbezüglich vor Kurzem ein paar Sätze zu lesen. Und bei der Immobilien Zeitung habe ich sogar einen kompletten, ausführlichen Artikel zum Thema entdeckt: Der Reit – Die Zauberformel für angeschlagene Fonds?.
Dort wird diskutiert, ob eine Umwandlung in (börsengehandelte) REITs die angeschlagenen Offenen Immobilienfonds aus ihrer misslichen Lage befreien könnte. Sicher: Mit einer derartigen Umwandlung wären die Liquiditäts- und Glaubwürdigkeitsprobleme der Fonds auf einen Schlag gelöst. Aber ich glaube dennoch nicht daran, dass solche Umwandlungen eine realistische Option für diejenigen Fonds ist, die gerade mitten im Problemsumpf stecken. Die Argumente für diese Ansicht sind im Immobilien-Zeitungs-Artikel im Wesentlichen schon genannt, ich will sie aber dennoch hier zusammenfassen:
Die Rechtsgrundlage für die Umwandlung in REITs fehlt
Wie Offene Immobilienfonds funktionieren, ist im Investmentgesetz geregelt. Dort wird eine mögliche Umwandlung von Immobilien-Sondervermögen in REITs nicht einmal angerissen. Logisch also, dass es auch in den Verkaufsprospekten der Fonds nichts zu diesem Thema gibt. Die Folge: Wie eine solche Umwandlung vor sich gehen könnte, ist völlig ungeklärt. Und ich prophezeie einfach mal große Rechtsunsicherheit für jede Fondsgesellschaft, die es dennoch probiert. Selbst wenn die Anteilseigner zur Umwandlung befragt werden und sich dabei eine Mehrheit findet – warum sollten unterlegene Anteilseigner nicht gegen die Umwandlung klagen?
Das Interesse der Immobilienfonds-Anleger fehlt ebenfalls
Offene Immobilienfonds wurden von den großen Banken und den Fondsgesellschaften selbst vor allem mit einem Argument an den Mann gebracht: Sicherheit. Über Jahrzehnte konnte die Branche auf praktisch nicht vorhandene Wertschwankungen und dennoch ansehnliche Renditen verweisen. Fonds wie der Degi Europa wurden in Risikoklasse 1 eingestuft – also gleich auf mit Bundesschatzbriefen oder Festgeldkonten. Mal abgesehen davon, dass das schon in besseren Zeiten eher unseriös war: Melden Sie sich bitte, wenn Sie sich vorstellen können, dass die typischen Immobilienfonds-Anleger ein gesteigertes Interesse daran haben könnten, Anteilseigner von börsennotierten Immobiliengesellschaften zu werden, deren Aktien in nicht allzu ferner Vergangenheit auch schon mal 50 Prozent Wertverlust innerhalb weniger Tage verkraften mussten.
Nicht einmal die Fondsgesellschaften selbst haben ein Interesse an der Umwandlung
Schließlich: Die Fondsgesellschaften, die Offene Immobilienfonds verwalten, dürften auch kein gesteigertes Interesse an einer Umwandlung ihrer schönen, profitträchtigen Sondervermögen in REITs haben. "Mit den Gebühren aus Agio, Transaktionen und laufender Verwaltung bringen die deutschen offenen Immobilienfonds ihren Bankmüttern jedes Jahr etwa 2 Mrd. Euro ein", hat Alstria-CEO Olivier Elamine gegenüber der Immobilien Zeitung gesagt. Bei einer Umwandlung müsste das bestehende Geschäftsmodell aber tüchtig umgestrickt werden – und die Erträge würden, das mutmaße ich einfach mal, zurückgehen.
Also: Ich glaube nicht daran, dass die Umwandlung in REITs das Allheilmittel für die kränkelnde Immobilienfonds-Branche sein kann. Sie krankt ja nicht nur daran, dass die berühmt-berüchtigte Fristentransformation nicht funktioniert. Das Problem ist umfassender: Jahrzehntelang wurden den Anlegern Versprechen gemacht, die nun nicht (mehr) eingelöst werden können. Und diese Versprechen können auch durch REITs nicht eingelöst werden - obwohl REITs natürlich wichtig Vorteile gegenüber Offenen Immobilienfonds aufweisen und beispielsweise die Probleme der Fonds mit der Fristentransformation sofort lösen könnten.
Und selbst wenn doch: Zunächst einmal wäre eine ernsthafte politische Diskussion über die Schaffung der rechtlichen Möglichkeiten für solche Umwandlungen notwendig. Und von dieser Diskussion habe zumindest ich noch überhaupt nichts mitbekommen.
Zum Weiterlesen
- Offene Immobilienfonds: Risiken und Nachteile
- Aktien, Anleihen, REITs und Co. - Korrelationen nach der Krise
- Immobilien: REITs und Geschlossene Fonds als Investments
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