Offene Immobilienfonds: die Korrelation mit Aktien, Anleihen und REITs
Wie passen Offene Immobilienfonds eigentlich in ein Wertpapierportfolio, das ansonsten von Aktien und Anleihen dominiert wird? Diese Frage wird in der einschlägigen Literatur eher selten thematisiert.
Kommer etwa baut sein Musterportfolio gänzlich ohne Offene Immobilienfonds auf, amerikanische Autoren wie William Bernstein decken den Immobilien-Anteil des Portfolios ohnehin komplett durch REITs ab, und das Weltportfolio von Jacobs, Müller und Weber verzichtet ganz auf Immobilien – mit der durchaus einleuchtenden Begründung, dass viele deutsche Privatanleger durch ein Eigenheim ohnehin schon stark in Immobilien investiert sind.
Gut also, dass es den Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) gibt. Der vertritt in Deutschland die Interessen der Fondsindustrie und damit auch der Gesellschaften, die Offene Immobilienfonds anbieten. Daher hat der BVI bereit im vorigen Jahr eine Studie in Auftrag gegeben, die die Portfolio-Effekte Offener Immobilienfonds untersucht hat. Die Studie wurde jetzt aktualisiert, um die letzten, von der Finanzkrise geprägten Monate einzubeziehen. Das ist wenig verwunderlich. Schließlich haben die Offenen Immos die Krise bisher ganz gut überstanden – obwohl elf von ihnen zwischenzeitlich geschlossen wurden und zum größten Teil immer noch keine Anteile zurücknehmen.
Ergebnis der Studie: Offene Immobilienfonds verbessern das Risiko-Rendite-Verhältnis sowohl in riskanteren als auch in konservativeren Depots. Für riskante Depots empfehlen die Verfasser sogar einen Anteil von 30 Prozent Offenen Immobilienfonds. Dadurch soll das Risiko des Depots um 42 Prozent sinken – ohne Renditeverlust. Zumindest war das im Untersuchungszeitraum von 1991 bis 2009 so. Nun ist der Zeitraum natürlich günstig gewählt – schließlich hatten die Aktien gegen Ende des betrachteten Zeitraums im Februar dieses Jahres gerade einen großen Crash hinter sich. Und 19 Jahre sind halt keine so lange Zeit, dass man solche Ereignisse bei der Betrachtung einfach vernachlässigen könnte.
Wie auch immer: Ich wollte das Augenmerk einmal auf die Korrelationen der Offenen Immobilienfonds mit anderen Anlageklassen über diese fast 20 Jahre lenken. Die ist nämlich fast nicht vorhanden.
Ein paar ausgewählte Korrelationskoeffizienten:
- Offene Immobilienfonds und S&P 500: 0.08
- Offene Immobilienfonds und DJ Stoxx 600: 0.06
- Offene Immobilienfonds und JPM Europe Govt. Bond: 0.23
- Offene Immobilienfonds und REITs: 0.01 (!)
- Offene Immobilienfonds und S&P GSCI Commodities: 0.02
- Offene Immobilienfonds und Geldmarkt/LIBOR: 0.48
Es gibt also nur mit dem Geldmarkt eine nennenswerte Korrelation, und die ist zum Teil schon dadurch erklärbar, dass Offene Immos eben immer auch Liquidität, also Cash und cash-ähnliche Mittel, vorhalten müssen. Und das spricht durchaus dafür, die Immobilienfonds als komplett eigene Anlageklasse zu betrachten.
Keine Garantien für die Zukunft
Es garantiert aber natürlich nicht, dass die Immofonds die nächste Krise genauso gut überstehen wie die letzten zwei (oder auch fünf) Wirtschaftskrisen. Die Daten garantieren auch nicht, dass die Korrelationen künftig so niedrig bleiben. Schließlich scheint wenig einsichtig, warum gerade REITs so überhaupt nicht mit den Fonds korrelieren sollten, wo sie doch – bei allen Unterschieden – im Kern das gleiche Geschäft betreiben.
Und es garantiert nicht einmal, dass nicht in dieser Krise noch etwas passiert, dass die Renditen der Immobilienfonds empfindlich schmälert. Schließlich gibt es nach wie vor genug Menschen, die das Verfahren zur Bewertung der Objekte Offener Immobilienfonds kritisieren und Abwertungen prophezeien – man denke nur an Stephan Loipfinger.
- Zur aktualisierten Studie über Offene Immobilienfonds
- Zum Suite101-Artikel über Effekte Offener Immobilienfonds auf ein Depot
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