Alstria und ich - mein Aktien-Tagebuch
Einzelaktien für Privatanleger? Davon raten Anlage-Experten normalerweise ab. Weil sie zu viel Arbeit erfordern, Privatanleger zu wenig wissen oder einfach: weil das Rendite-Risiko-Profil von passiven Indexfonds eindeutig besser ist. Stimmt. Alles. Deshalb habe ich mein Depot auch auf einer mehr oder weniger soliden Mischung aus ETFs aufgebaut. Aber ich gebe zu: Ein paar einzelne Aktien besitze ich auch. Über meine Erlebnisse mit einer davon möchte ich von nun an in unregelmäßigen Abständen berichten.Die Rede ist von Alstria Office REIT, einem von derzeit zwei REITS in Deutschland. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Verwaltung von Büroimmobilien in Deutschland, hat viele Sale-and-Lease-Back-Geschäfte gemacht und besitzt nun unter anderem die Daimler-Zentrale in Stuttgart. Die Mehrzahl der Objekte im Portfolio befindet sich aber in und um Hamburg. Na ja, das kann jeder auf der Unternehmens-Homepage nachlesen.
Jedenfalls: Die Geschichte des Unternehmens seit dem Börsengang im Jahr 2007 war - na ja: wechselhaft. Von der Erstnotierung an ging's eigentlich nur bergab. Irgendwann lag der Kurs mal bei 17 Euro. Als die Aktie Anfang November 2008 auf rund 5 Euro abgestürzt war, habe ich gekauft. 250 Stück.
Meine Überlegungen damals: Der Nettoinventarwert je Aktie lag bei ungefähr dem Dreifachen des Kurses. Alstria schien mir konservativer finanziert zu sein als fast alle anderen deutschen Immobilienunternehmen (Eigenkapitalquote um 40 Prozent), was schon durch den REIT-Status vorgegeben wurde. Außerdem konnte Alstria im Gegensatz zu vielen anderen Immo-Unternehmen mit einem positiven Cashflow glänzen, war also nicht auf Verkäufe angewiesen, um Geld zu verdienen. Und schließlich schien das Unternehmen sehr um Transparenz bemüht zu sein - mit einem Geschäftsbericht ohne Schnickschnack, einer recht auskunftsfreudigen IR-Abteilung und Übertragungen von Analystenkonferenzen im Internet.
Viel weiter kann es eigentlich nicht mehr bergab gehen, dachte ich mir damals - und war überzeugt, Benjamin Grahams Margin of Safety in seiner (ihrer?) schönsten Form vor mir zu sehen. Ich wusste zwar, dass Alstria auch Probleme hatte (drohende Abwertungen vor allem und das drohende Absinken unter die gesetzlich vorgegebene REIT-Eigenkapitalquote von 45 Prozent). Aber hey: Viel weiter würde es nicht mehr bergab gehen, da war ich mir sicher.
Gut zwei Wochen später stand die Aktie bei 2,50 Euro. Der Wert meiner Position hatte sich halbiert.
Hm...
In der Übertragung einer Analystenkonferenz lernte ich das eigentlich größte Problem des Unternehmens kennen: Durch Wertverluste der Immobilien drohte die Verletzung einer Klausel des Konsortialkreditvertrages, von dem Alstrias Finanzierung zum größten Teil abhing: Das Loan-to-Value-Verhältnis durfte bei höchstens 60 Prozent liegen. Und, das sagte eines der beiden Vorstandsmitglieder in der Analystenkonferenz, der Markt preiste zu diesem Zeitpunkt eine Insolvenz des Unternehmens ein.
Hm, hm...
Diese Gefahr bestehe aber nicht, so die Vorstände weiter. Schließlich seien eine Menge Unternehmen viel waghalsiger finanziert als Alstria, man befinde sich in guten Gesprächen mit den Banken. Und diese wollten schließlich auch lieber Kredite für Immobilien vergeben als selbst Immobilien zu verwalten.
Das klang einleuchtend. Ich kaufte nach - eine lächerlich kleine Position zum Kurs von 2,90. Mein Einstandskurs verbilligte sich auf 4,23 Euro (jetzt kann jeder ausrechnen, wie viele Stücke ich nachgekauft habe...).
Und die Aktie stieg. Die Abwertung des Portfolios kam, aber dafür wurde auch der Konsortialkreditvertrag neu verhandelt. Alstria präsentierte einen Verlust für das abgelaufene Geschäftsjahr, schüttet aber eine Dividende aus. Und außerdem entspannten sich die Aktienmärkte insgesamt. Jetzt steht die Aktie - nach vielen weiteren Aufs und Abs - bei 5,31. Und ich mag das Unternehmen immer noch.
Also werde ich ab jetzt regelmäßig über meine Erlebnisse mit dem Papier berichten - in der Hoffnung, dass dabei das eine oder andere über die psychologischen Probleme rumkommt, die das Investieren in einzelne Aktien so mit sich bringt. Und natürlich hoffe ich auch, dass die psychologischen Probleme nicht zu groß werden...
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