DER PRIVATANLEGER

Hallo,
wenn ich mir den Kursverlauf des AXA Immoselect an den Börsen anschaue frage ich mich ernsthaft, ob es da Insiderhandel gab. Oder bin ich einfach nur paranoid?

Gibts hier eigentlich noch Leidensgenossen? Ich bin noch investiert. Der Plan ist, in einen REIT-ETF zu tauschen. Ich frage mich nur, was klüger ist: jetzt noch Verkaufen oder warten, bis die Krümelbeträge aus der Abwicklung kommen…

Viele Grüße,
sparFuxx

@ sparFuxx
Natürlich gibt es da Insiderhandel. Die “Großen” erfahren vor allen anderen, ob der Fonds wieder öffnet oder liquidiert werden muss. Im Falle einer Wiedereröffnung hätten sich die “Großen” kräfftig über die Börsen mit Anteilen eingedeckt, um diese dann anschließend zu einem deutlich höheren Preis an die Fondsgesellschaft zurückzugeben bzw. zurück zu verkaufen. Jetzt ist es so, dass der AXA Immoselect liquidiert wird. Da wird dann natürlich auf Verkaufsknöpchen gedrückt, um weitere Verluste einzugrenzen. Du wirst sehen, dass der Kurs in den kommenden Tagen nochmals erheblich nachgeben wird, da die “Privatanlager” diese Meldung erst in einigen Tagen von ihrer Bank erhalten werden.

Ich persönlich bin mir auch ziemlich sicher, dass jetzt, nach dem der AXA Immoselect als einer der größeren Fonds abgewickelt wird auch der SEB Immoinvest und der CS Euroreal nachziehen werden und ebenfalls bekannt geben werden, aus Liquiditätsgründen den Fonds zu liquidieren.

@sparFuxx

Nachtrag
Ich würde an deiner Stelle schauen, so schnell wie möglich aus dem Fonds rauszukommen. Man weiss ja nicht, wie es dem Management gelingt die Immobilienbestände zu veräußern. Ich sehe das ganze eher kritisch und kann mir nicht vorstellen in Zeiten der Finanzkrise und Immobilienkrise, dass die Preise erzielen werden, die man sich vorstellt.

Ich persönlich würde den Fonds verkaufen und das Geld oder zumindest einen Teil davon in physisches Gold und Silber investieren. Gold und Silber sind in den letzten Wochen nochmals gefallen. An der Gesamtsituation hat sich jedoch nichts geändert und ich denke, dass Gold und Silber auf Sicht der nächsten Wochen und Monate wieder steigen wird. Wie gesagt, meine persönliche Meinung.

Hallo derspekulator,
vielen Dank für Deine Meinung. Eine Rückfrage: “…dass die Preise erzielen werden, die man sich vorstellt…”: dass die Buchwerte nicht erreicht werden, ist mir klar. Allerdings ist diese Frage ja auch gar nicht relevant. Relevant ist das Verhältnis des Verkaufserlöses zum Börsenwert (circa 50 Prozent unter NAV). Wenn ich etwas Fremdfinanzierung einrechne, dürfte der aktuelle Börsenwert auch bei einem Abschlag von 30 Prozent erreicht werden.
Hast Du das in Deine Meinung einfließen lassen, oder hast Du Dich auf die Buchwerte bezogen?

Was ich aber ebenfalls kritisch sehe: hat das Management überhaupt noch irgendeinen Grund, sich beim Verkauf Mühe zu geben? Ein Imageschaden, weil die Verkaufserlöse ein paar Prozentpunkte unter dem Möglichen liegen würden, tut ja nun wirklich nichts mehr zur Sache, oder? Das macht mir eigentlich am meisten Sorgen.

Viele Grüße,
sparFuxx

Hallo sparFuxx,

was genau am Kursverlauf lässt Dich an Insiderhandel glauben? Ich muss gestehen, dass ich nur am Tag der Schließung kurz auf die Kurse geschaut habe. Allgemein ist mir schon öfter aufgefallen, dass Offene-Immo-Kurse “merkwürdig” beziehungsweise verspätet auf Nachrichten reagieren. Ich habe das bisher aber in der Tat eher auf schlichte Ineffizienz und Informationsdefizite der Privatanleger geschoben, die diese Anteile vermutlich hauptsächlich handeln.

An Insiderhandel glaube ich jedenfalls erst mal nicht. Bevor ich solche Vorwürfe in den Raum stelle, habe ich gerne ein paar handfeste Anhaltspunkte.

Insgesamt bin ich weniger skeptisch als derspekulator – gerade was die Wiederöffnung des Immoinvest und des Euroreal angeht. Gerade letzterer hatte vor wenigen Tagen erst wieder eine Erfolgsmeldung zu verkünden.

Sollten die beiden Dickschiffe das wirklich nicht schaffen, müsste man tatsächlich ziemlich schwarz für die gesamte Produktklasse sehen. Ich stimme aber zum Teil auch mit derspekulator überein – dass der Immoselect abgewickelt wird, hat schon eine andere Qualität als die Auflösungen der bisherigen “Problemfonds”. Obwohl zumindest für mich seit einiger Zeit die Auflösung des Immoselect das wahrscheinlichste Szenario war – nun ist es halt eingetreten. Ich nehme an, Du hast diesen Fall bei Deinem Investment auch einkalkuliert, oder, sparFuxx?

Viele Grüße

Hallo Holger,
Was mich auf die Insiderhandel-Frage bringt? Der Kursverlust in den Tagen / Wochen vor Veröffentlichung der Meldung. Schließlich war von AXA mehr Hoffnung als Skepsis verbreitet worden (ok, das war jetzt naiv bis ignorant und muss nicht weiter kommentiert werden). Ich habe das aber bewusst als Frage in den Raum gestellt und nicht als Behauptung.
Letztendlich war ich nicht ganz so skeptisch, weil ich mir verstellen konnte, dass AXA den Fonds mit eigenem Kapital stützt, um einen Image-Schaden abzuwenden. Auch das mag natürlich naiv gewesen sein.

Und so ganz wollte ich trotz aller Schwierigkeiten nicht an die Unverläuflichkeit der Immobilien glauben. Das sollte doch alles “nur” eine Preisfrage sein. Mit der Entscheidung zur Schließung kommuniziert das Management ja indirekt, daß man davon ausgeht, die Preise würden sich in naher Zukunft verbessern. Woher man diesen Optimismus nehmen soll ist mir allerdings schleiferhaft.

Wäre dem nicht so (hypotetisch!), dann wären ja die aktuellen Bewertungen der Immobilien Betrug, weil sich die Gesellschaft über die Verwaltungsvergütung an zu hohen Bewertungen bereichern würde. Und ich hoffe doch sehr, daß es absurd wäre, das zu glauben.

Oder ist die Überlegung, daß die Verluste während Abwicklung in der Öffentlichkeit nicht mehr gesehen werden? Während bei Verkauf unter den aktuellen Buchwerten während des Fortbestands des Fonds die Verluste für jedermann sichtbar gewesen wären?

Das erscheint mir noch am plausibelsten.

Warum ich mich / Euch das alles frage? Nein, nicht aus Frust, keine Sorge. Es geht um die möglichst rational zu treffende Entscheidung, ob ich die Abwicklung mitmache oder jetzt noch verkaufe. Tendenziell neige ich derzeit zum Mitmachen. Doch es gibt einen Haken, der meine Entscheidung noch kippen könnte, nämlich die Frage, ob das Management überhaupt noch irgendein Interesse daran hat, sich während der Abwicklung ernsthaft für die Anleger einzusetzen. Image zu verlieren gibt es ja keines mehr – warum also sollte man sich dort anstrengen und versuchen, gute Preise zu erzielen?

Meinungen dazu würden mich sehr interessieren!

Viele Grüße,
sparFuxx

Die Sache mit den Anreizen ist in der Tat ein Problem. Aber zumindest hat das Management ja nach wie vor die Verpflichtung, im Interesse der Anleger zu handeln – und sicher kein Interesse daran, sich nach der Auflösung des Fonds mit Klagen herumzuschlagen.

Also: Ums Image geht es nach wie vor, würde ich sagen. Und gerade beim Axa Immoselect habe ich zudem noch ein gewisses Grundvertrauen – ich habe die Informationspolitik über die ganze Krise hinweg als deutlich besser empfunden als beispielsweise bei den Degi-Fonds. Ich glaube, der Fonds galt auch immer als sehr gut gemanagt (zumindest kann ich mich dunkel an Aussagen in den Medien erinnern, die in diese Richtung gingen). Aber: Geholfen hat das letztendlich natürlich alles nicht…

Was die Bewertungen angeht: Die wurden ja bei fast allen Fonds schon länger kritisiert – die Ereignisse der vergangenen 2 Jahre sprechen zumindest nicht dafür, dass sie zu niedrig sind. Ist schon lustig: Börsennotierte Immo-AGs berichten ständig stolz über Verkäufe zum Buchwert oder darüber (Conwert: durchschnittliche Preise, die zweistellig überm IFRS-Buchwert liegen – da geht’s aber auch um Wohnimmobilien), die Offenen Immos schaffen es nicht mal, knapp unterm Buchwert zu verkaufen.

Bei der Entscheidung verkaufen vs. halten hilft das aber letztlich alles nicht. Du willst ja am Ende nicht nur den aktuellen Börsenwert erhalten, sondern auch eine angemessene Verzinsung. Also muss man wohl anfangen, das mal für verschiedene Szenarien durchzurechnen: jetziger Buchwert, durchschnittlicher Abschlag zum Verkauf, zeitliche Streckung der Ausschüttungen. Das ist für mich schon grenzwertig kompliziert – und letztlich weiß man ja doch nicht, wie sich das entwickelt.

Viele Grüße
Holger

Guten Tag ,
ich bin ebenfalls Leidensgenosse !
Meine Hausbank ( Hoerner Bank ) hat , obwohl ich relativ sichere Anlagen wollte in diesen Fond investiert !
Kann man die Bank zur Rechenschaft ziehen ??
Es wurde ohne mein direktes Wissen gekauft .

Hallo Herr/Frau Wedberg,

(Achtung: keine Rechtsberatung…) Banken wegen Falschberatung zu Belangen, ist ein schwieriges Unterfangen. Die Beweispflicht liegt beim Anleger, auch könnte die Sache schon verjährt sein – je nachdem, wann Sie die Anteile erworben haben. Hinzu kommt, dass der Axa Immoselect (wie die meisten offenen Immobilienfonds) bis vor wenigen Jahren als ziemlich sicher galt. Möglicherweise kann man Ihrem Bankberater da also nicht einmal einen Vorwurf machen (würde ich sagen). Ich persönlich hätte noch vor drei Jahren auch nicht gedacht, dass es mit dem Immoselect einmal so enden könnte.

Ggf. sollten Sie das bei einem spezialisierten Anwalt oder in der Rechtsberatung einer Verbraucherzentrale prüfen lassen.

Viele Grüße

Es sind immer wieder die gleichen Probleme bei Immobilienfonds – nicht fungibel, zu lange Laufzeit, keine Ausschüttungen und ggfl. auch noch Nachschusspflicht. Es gibt mittlerweile einige Fälle, in denen Falschberatung nachgewiesen werden konnte, das ist und bleibt aber sehr schwierig.

Sie reden offenbar von geschlossenen Immobilienfonds. Im Artikel geht es aber um einen offenen Fonds – und da gibt es keine Nachschusspflicht und normalerweise auch keine festgelegten Laufzeiten.