Feri: Offene Immobilienfonds kommen gut durch die Krise
Der Ratingagentur Feri zufolge werden die Offenen Immobilienfonds gut durch die Krise kommen. Ihre Renditen sollten in diesem Jahr zwischen 3 und 5 Prozent liegen. Das berichtet Das Investment mit Verweis auf eine Feri-Studie.Dem Bericht zufolge rechnen die Experten von Feri nur mit wenigen Abwertungen bei Fonds-Immobilien aufgrund fallender Immobilienpreise. Zitat: "So schlägt sich laut Feri eine Änderung der Immobilienpreise im Durchschnitt nur in jedem vierten Fall in einer Änderung der Verkehrswerte von Fondsimmobilien nieder. " Das dürfte am Ertragswertverfahren liegen, das die Fonds zur Bewertung ihrer Immobilien verwenden.
Kritiker reiben sich immer wieder an genau diesem Verfahren, weil es angeblich die Marktverhältnisse nicht genau genug abbildet. Zuletzt schlug Andrew Groom, Chefgutachter des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle, in einem Interview mit dem Manager Magazin in diese Kerbe: "Entweder bilden die Fonds mit ihren Bewertungen den Markt nicht richtig ab. Oder sie sind noch nicht bereit, die notwendigen Abwertungen vorzunehmen, weil sie dann dem Anleger gegenüber Verluste eingestehen müssten. Eine dritte mögliche Erklärung der positiven Kapitalwertrenditen wäre, dass die Fondsgesellschaften in der Vergangenheit zu konservativ bewertet haben und daher momentan nicht abschreiben müssen."
Den letzten Vorwurf Grooms scheint die Fondsgesellschaft Commerz Real dagegen eher als Qualitätsmerkmal zu verstehen. Noch ein Zitat: Der Bundesverband der Immobilieninvestment-Sachverständigen (BIIS) erwartet für 2009 nur einen gemäßigten Rückgang bei den Erträgen Offener Immobilienfonds. Die Durchschnittsrendite werde sich zwar unter der Marke von vier Prozent einpendeln – Anleger würden mit Offenen Immobilienfonds aber immer noch attraktive Erträge erzielen. Hintergrund ist die konservative Bewertungspraxis des BIIS, dessen Mitglieder die Verkehrswerte der Fondsobjekte ermitteln. Diese werden auf Basis der langfristig erzielbaren Mieten – und nicht anhand des aktuell erzielbaren Marktpreises – bestimmt. Das hat in den vergangenen Boomjahren, als auf Käuferseite zum Teil irrationale Preise für Immobilien gezahlt wurden, dazu geführt, dass die Objekte in den Offenen Immobilienfonds nur verhalten aufgewertet wurden. Diese Zurückhaltung zahlt sich jetzt aus: Für 2009 müssten nun auch keine großen Anpassungen der Immobilienportfolios vorgenommen werden.
Es scheint also Einigkeit darüber zu herrschen, dass der Markt durch das Bewertungsverfahren nicht richtig abgebildet wird - zu niedrige Anstiege in Boomphasen, zu wenig Probleme in Krisen. Aber was heißt das für Anleger? Theoretisch natürlich, dass sie die Offenen Immobilienfonds in Boomphasen gegen volatilere Assets tauschen sollten - und am Beginn einer Krise wieder umschichten sollten. Aber das Problem mit solchen Timing-Entscheidungen bleibt das gleiche wie immer: Man weiß halt leider nicht, wann der Boom anfängt - und wenn man ihn erkannt hat, ist es vielleicht schon zu spät. Also bleibt letztlich nur eine Ganz-Oder-Gar-Nicht-Entscheidung: Offene Immobilienfonds ins Depot oder nicht.
Kein Kommentar