„Offene Immobilienfonds sind trotz der zahlreichen Auflösungen weiterhin als Geldanlage für private Anleger geeignet. Sie bieten eine gute Ergänzung zu Aktien und Anleihen und können das Vermögen vor Inflation schützen.“ Das schreibt nicht etwa der Fondsverband BVI – sondern die Stiftung Warentest in einer Pressemitteilung zum Erscheinen ihrer Zeitschrift „Finanztest“. Ein wenig habe ich mich darüber schon gewundert – und gespannt den ausführlichen Artikel in der Zeitschrift gelesen.
Darin argumentiert die Stiftung, das Chaos rund um die Schließungen von insgesamt acht Immobilienfonds – darunter auch große Fonds wie Axa Immosolect, CS Euroreal und SEB Immoinvest – sei nun vorbei. Und die verbleibenden offenen Immobilienfonds von Commerzbank, Deka, Deutscher Bank, Union Investment und anderen seien nun wieder stabile Geldanlagen, die einen guten Schutz vor Inflation bieten. Da habe ich erneut gestutzt.
Viele offene Immobilienfonds brachten positive Renditen
Zwar mag es gute Gründe für Optimismus geben. Immerhin sollte eine neue gesetzliche Regelung die Fonds robuster machen: Ab 2013 müssen Investoren mit einer Frist von 12 Monaten kündigen, wenn sie Anteile zurückgeben wollen. Und für neue Anleger gilt eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren. Privatanleger allerdings können immerhin 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr abziehen, so Finanztest.
Im Artikel wird zudem auf die positiven Renditen der weiter bestehenden Fonds in den vergangenen fünf Jahren und selbst im letzten Jahr verwiesen. Ähnliches hatte die Ratingagentur Scope zuletzt ja auch schon berichtet. Nur: Wie jeder weiß, sind positive Renditen in der Vergangenheit keine Garantie für eine positive Wertentwicklung in der Zukunft. Zumal auch die jetzt geschlossenen Fonds, allen voran Immoinvest und Euroreal, einst einen glänzenden Ruf und eine makellose Vergangenheitsperformance hatten.
Nun aber, und darüber wundere ich mich eigentlich am meisten, bekommen sie ihr Fett weg. Da heißt es etwa: „Sie hatten nicht genug Geld flüssig, um alle Anleger auszuzahlen, die Anteile verkaufen wollten. Teilweise hatten sie das selbst verschuldet.“ Die Fonds hätten zu viele institutionelle Investoren an Bord genommen, die in kurzer Zeit viel Geld abgezogen hätten. Zwar räumt der Artikel ein, dass die Probleme auch aus dem Wegfall von Vertriebswegen herrührten, kurz darauf geht es aber wieder um die Institutionellen: „Der Branchenverband BVI hatte seinen Mitgliedern schon vor Jahren empfohlen, Großinvestoren von Privatanlegern zu trennen. Deka macht das bereits seit 2006. SEB hat jedoch erst im Jahr 2009 großen Investoren eine eigene Anteilsklasse angeboten. Das kam zu spät.“
Die Verlierer des Jahres 2012 waren im Immobilienfonds-Test 2007 noch Sieger
Die Kritik mag ja berechtigt sein. Man darf sich aber schon fragen, warum Finanztest sie erst jetzt anbringt. Schließlich habe ich online einen Test aus dem Heft 2/2007 gefunden. Also aus einer Zeit, als Deka bereits die Trennung der Anteilsklassen vollzogen hatte. Es ging um offene Immobilienfonds. Und auf Rang 1 der Test-Tabelle standen nicht etwa die jetzt viel gelobten Fonds von Commerzbank (der Hausinvest Europa musste sich mit Rang 9 begnügen) oder Deka (bester Fonds auf Rang 6), sondern der hart kritisierte SEB Immoinvest - den vielen institutionellen Anlegern im Fonds zum Trotz. Hat Finanztest das damals also noch nicht als Problem wahrgenommen?
In der Tabelle zum Test wurden jedenfalls andere Kriterien aufgeführt. Und anderem ist dort zu lesen, dass SEB Immoinvest, Kanam Grundinvest (Rang 2, jetzt aufgelöst) und CS Euroreal (Rang 4) noch keinen einzigen Verlustmonat hatten. Die meisten getesteten Fonds stufte Finanztest in die Risikoklasse 1 (von 15!) ein. Die „Qualität“ des Siegerfonds SEB Immoinvest bewertete die Stiftung Warentest mit 87,9 Punkten. Zitat: „Sie können sich bei der Fondsauswahl an unserer Bewertung orientieren. Normalerweise sollte ein bisher guter Fonds auch gut bleiben.“ Nach den gleichen, oberflächlichen Testkriterien hätte wohl auch der Fonds von Bernie Madoff bei Warentest Höchstnoten erzielt.
Im Jahr 2012 wirken die Testmethoden und Ratschläge aus dem Jahr 2007 ein bisschen zynisch: Der SEB Immoinvest brachte Anlegern, nimmt man den Börsenkurs als Maßstab, in den vergangenen fünf Jahren 24 Prozent Verlust. Anleger tun deshalb gut daran, sich beim Lesen des aktuellen Tests auch vor Augen zu führen, wie anders die gleiche Zeitschrift die gleichen Fonds noch vor fünf Jahren bewertet hat – und ihre Schlüsse daraus zu ziehen.
Zum Weiterlesen
- Finanztest: neuer Vergleich offener Immobilienfonds
- Offene Immobilienfonds im Test
- Die Probleme der offenen Immobilienfonds (laut Scope)
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Klasse Artikel, vielen Dank dafür!
Speziell die Recherche zum Jahr 2007 ist gelungen und zeigt, dass die Beurteilung nach Rendite und Verlustmonaten kein guter Ratgeber war. Ich denke, dass eine fundierte Analyse immer verschiedene Szenarien durchspielen muss, in die das Anlageobjekt geraten kann. Die Beurteilung der Eintrittswahrscheinlichkeiten dieser Szenarien ist dann die nächste (schwierige) Aufgabe.
Derartige umfassende Analysen sind natürlich sehr aufwändig und daher eher selten anzutreffen, schade eigentlich…
PS: Ich war von 2003 bis 2008 im SEB Immoinvest, und habe kurz vor der Schließung verkauft…man muss ja auch mal Glück haben