Wie gut sind die Offenen Immobilienfonds aufgestellt?
Eine (positive) Studie zu den kriselnden Fonds unter der Lupe
"Offene Immobilienfonds haben ausgewogene Portfoliostruktur", meldet der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) als Fazit einer Untersuchung, die der Branchenverband unter seinen Mitgliedern durchgeführt hat. Meist waren die Offenen Immobilienfonds in den vergangenen Monaten ja eher auf weniger schöne Weise ins Gerede gekommen - vor allem, weil auch mehrere große Fonds wie der CS Euroreal oder der SEB Immoinvest im Zuge der Finanzkrise die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt haben. Inzwischen nehmen einzelne Anbieter schon wieder Anteile zurück. Und die Anleger fragen sich: Wann öffnen wohl die anderen Fonds wieder? Und was passiert dann? Unsicherheit allerorten also. Und wie bekämpft man die? Richtig: mit einer positiven Studie. Schauen wir die Ergebnisse doch mal ein bisschen genauer an.
Der BVI argumentiert, dass die Offenen Immobilienfonds durch geographische Streuung ihrer Objekte und eine gleichmäßige Verteilung der Restlaufzeiten der Mietverträge das Risiko der Anleger mindern. Das ist im Grundsatz sicher richtig: Diversifikation ist eben auch hier gut. Wenn man sich die dazu vorgelegten Zahlen anschaut, erhält die Argumentation aber einige Risse. Im Einzelnen:
Die Restlaufzeiten der Mietverträge
"Von 2009 bis 2014 stehen jährlich etwa ein Zehntel der Mietverträge zur Neuverhandlung an", schreibt der BVI etwa in seiner Mitteilung. "Knapp die Hälfte der Mietverträge hat eine Laufzeit von fünf Jahren oder länger." Leider gibt es in der Statistik keine Angaben zur gewichteten Restlaufzeit der Verträge und auch keine Angaben über den Anteil unbefristeter Mietverträge. Fallen die womöglich in die Kategorie der "nach dem 01.01.2018" auslaufenden Mietverträge? Dies wäre grob irreführend, weil die Mieter unbefristete Verträge innerhalb bestimmter Fristen kündigen können - und diese Fristen sind deutlich kürzer als neun Jahre. In diesem Punkt ist die Mitteilung also etwas dünn. Schließlich könnte man auch schreiben: "Ohje, ein Fünftel aller Mietverträge läuft innerhalb der kommenden zwei Jahre aus!" Klingt weniger schön, oder? Ein weiteres Problem: Die Durchschnittszahlen sagen recht wenig darüber aus, wie es bei einzelnen Fonds aussieht.
Die geographische Verteilung der Immobilien
Auch mit der geographischen Diversifikation ist es so eine Sache. Knapp 30 Prozent der Fondsimmobilien befinden sich in Deutschland. Das kann man positiv sehen wie die Ratingagentur Scope. Die wies Ende des Jahres 2008 in einer Studie auf die niedrige Volatilität des deutschen Marktes hin - und auf den möglicherweise nur geringen Abwertungsbedarf der Immobilien im Zuge der Finanzkrise. Andererseits ist die Konzentration von knapp einem Drittel des Immobilienportfolios in Deutschland aber auch nicht besonders ausgewogen. Der BVI weist allerdings darauf hin, dass die Internationalisierung der Fonds voranschreitet: Noch vor vier Jahren befand sich die Hälfte des Immobilienbestandes im Inland.
Problematischer dürfte ohnehin sein, dass die Durchschnittswerte auch hier in die Irre führen. Den Angaben von Scope zufolge hatte beispielsweise der KanAm Grundinvest im vergangenen Jahr einen Frankreich-Anteil von 41 Prozent und dazu einen Großbritannien-Anteil von 23 Prozent. Also lagen zwei Drittel der Immobilien in wirklich problematischen Märkten. Und beim Marktführer Hausinvest Europa waren 25 Prozent der Immobilien in einer einzigen Stadt konzentriert - in London. Klingt das gut diversifiziert oder doch eher riskant? Na ja, Anleger mag trösten, dass der Hausinvest Europa zumindest nach wie vor Anteile zurücknimmt (und, nebenbei, aus dem Scope-Rating im Februar als einer der besten Fonds für Privatanleger hervorging).
Und bevor dieser Beitrag zu lang wird: Morgen wird er fortgesetzt.
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