Offene Immobilienfonds: So funktionieren die neuen Regeln für die Anteilsrückgabe

Schon wieder dürfen sich Anleger auf eine Reform einstellen - nun fällt auch noch der Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr weg.

Endlich wieder eine neue Gesetzeslage: Nachdem Inhaber von Anteilen an offenen Immobilienfonds sich mehr ein halbes Jahr lang über unveränderte Regeln freuen durften, wird die Rückgabe von Anteilen heute, am 22. Juli 2013, nochmals erschwert. Heute nämlich tritt das neue Kapitalanlagegesetzbuch in Kraft, und das bisherige Investmentgesetz wird aufgehoben. Je nachdem, wann Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds erworben haben, gilt für sie nun eine von drei unterschiedlich strengen Rückgaberegelungen. Ein kurzer Überblick.

Fall 1: Anteilskauf vor dem 1. Januar 2013

Wer seine Immofonds-Anteile spätestens 2012 gekauft hat, also vor dem verbindlichen Inkrafftreten des so wunderbar betitelten Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG), kann jederzeit die Kündigung aussprechen – mit einer Frist von 12 Monaten. Anschließend darf er dann sämtliche Anteile zurückgeben. Eine Mindesthaltesfrist/Ersthaltefrist gibt es nicht. Kleinanleger müssen sich aber auch über die Kündigungsfrist keine Gedanken machen, denn Anteile im Wert von 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr dürfen sie jederzeit zurückgeben.

Besitzt ein Anleger nun Immofonds-Anteile im Wert von 100.000 Euro und entscheidet sich Ende September 2013, dass er alle zurückgeben will, dann bedeutet das: Er kann Anteile im Wert von 30.000 Euro im laufenden zweiten Kalenderhalbjahr 2013 verkaufen. Im ersten Kalenderhalbjahr 2014 ist noch einmal das gleiche Volumen drin. Die übrigen Anteile (im Wert von 40.000 Euro, sofern sie sich nicht im Wert verändern, was ich der Einfachheit halber mal für dieses und alle anderen Beispiele annehme), erhält er aber erst im Juli 2014.

Fall 2: Anteilskauf zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 21. Juli 2013

Wer seine Anteile zur Zeit der Gültigkeit des AnsFuG gekauft hat, hat es etwas schwerer: Zwar gelten auch für ihn die zwölfmonatige Kündigungsfrist und der Freibetrag von 30.000 Euro je Kalenderhalbjahr. Allerdings kommt zusätzlich eine 24-monatige Ersthaltefrist hinzu.

Das heißt: Die ersten Anteile (im Wert von 60.000 Euro) kann ein Anleger genau wie im obigen Beispiel zurückgeben, also zur Hälfte im zweiten Halbjahr des laufenden Jahres und zur Hälfte im ersten Halbjahr des kommenden Jahres. Die übrigen 40.000 Euro werden allerdings nicht etwa schon ein Jahr nach der Kündigung ausgezahlt – schließlich gibt es die Ersthaltefrist von 24 Monaten. Daher könnte der Anleger sich in diesem Beispielfall im Grunde die Kündigung sparen und stattdessen die gesamte Rückgabe über seine halbjährlichen Freibeträge regeln.

Der Fondsverband BVI erläutert in seiner grafischen Übersicht im Übrigen noch einen etwas anders gelagerten Fall, der zu einem anderen Ergebnis führt.

Fall 3: Anteilskauf ab dem 22. Juli 2013

Nochmals schwieriger wird die Anteilsrückgabe für Anleger, die ihre Fondsanteile ab dem 22. Juli 2013 erwerben. Seit heute gilt nämlich auch der halbjährliche Freibetrag nicht mehr – dafür bleiben Kündigungsfrist und Ersthaltefrist unverändert.

Wer also zum Beispiel am 1. August 2013 Fondsanteile im Wert von 100.000 Euro erwirbt und am 31. August schon keine Lust mehr hat, diese weiterhin zu halten, kann zwar schon kündigen – das wird ihm aber nicht viel nützen. Er muss wohl oder übel bis zum 1. August 2015 warten und kann dann sämtliche Anteile auf einen Schlag zurückgeben. Ausnahme: Die Kapitalanlagegesellschaft hat zuvor festgelegt, dass Immofonds-Anteile nur zu bestimmen Terminen zurückgegeben werden können.

Fall 4: Anleger, die Immofonds-Anteile zu verschiedenen Terminen gekauft haben

Kompliziert kann es angesichts der sich so furchtbar schnell wandelnden Rechtslage auch für Anleger werden, die zum Beispiel am 30. Juli 2012, am 30. Januar 2013 und am 30. Juli 2013 Anteile kaufen und diese anschließend wieder loswerden wollen. Nach Angaben der Direktbank s broker gilt bei einem Verkauf aller Anteile auf einen Schlag jeweils die restriktivste gesetzliche Regelung. Die Bank empfiehlt daher, Rückgaben gegebenenfalls zu stückeln, um von vorteilhafteren Regeln für ältere Anteile Gebrauch machen zu können.

Eine andere Möglichkeit, die nach wie vor alle Anleger haben: Sie verkaufen ihre Fondsanteile über die Börse anstatt eine Rückgabe an die KAG anzustreben. Fraglich ist allerdings, ob sie dann auch den vollen Nettoinventarwert erhalten werden. Man darf in jedem Fal gespannt sein, wie sich der Handel mit Immofondsanteilen in den kommenden Monaten entwickelt.

Hinweis: Ich übernehme bei diesem Artikel ganz besonders keine Haftung, dass die hier dargelegten Sachverhalte auch wirklich korrekt dargelegt wurden. Deshalb gilt: Bitte fragen Sie einen Fachmann, wenn Sie sicher sein wollen. Und wenn Sie es selbst besser wissen: Sagen Sie mir bitte Bescheid.

Noch ein Hinweis: In der ersten Version dieses Artikels war von einem Widerspruch zwischen meiner Darstellung und der des BVI die Rede. Das allerdings war nur ein vermeintlicher Widerspruch – ich hatte die BVI-Erläuterung einfach nicht genau genug gelesen. Entschuldigung dafür.

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